Beschlussvorschlag:

1.                  Der Ausschuss für Wirtschaft und Finanzen nimmt von der Vorlage Nr. 2011 0900 Kenntnis und empfiehlt dem Verwaltungsausschuss, die Beschlüsse zu 2. zu fassen.

2.                  Der Verwaltungsausschuss beschließt:

Die Vergabe der Baugrundstücke in dem Neubaugebiet „Östlich Beerbuschweg“ (Bebauungsplan Nr. 8-9) in Hülptingsen soll entsprechend den Ausführungen zu Ziffer 2. dieser Vorlage durch die Verwaltung vorgenommen werden.

Im Neubaugebiet „Östlich Beerbuschweg“ (Bebauungsplan Nr. 8-9) betragen die Verkaufspreise für die Grundstücke jeweils einschl. Ablösungsbeiträge für den Erschließungsbeitrag 110,00 €/m² bei eingeschossiger und 113,00 €/m² bei zweigeschossiger Bebaubarkeit.

Sachverhalt und Begründung:

1.          Ausgangssituation

Der Bebauungsplan 8-9 „Östlich Beerbuschweg“ ist gleichzeitig mit der 51. Änderung des Flächennutzungsplanes (Östlich Beerbuschweg) am 20.01.2011 mit der Bekanntmachung im gemeinsamen Amtsblatt für die Region Hannover rechtskräftig geworden. Um jetzt möglichst kurzfristig mit der Vermarktung der Baugrundstücke beginnen zu können, ist nun eine Entscheidung über das anzuwendende Vergabeverfahren sowie die Höhe des Verkaufspreises erforderlich.

Entsprechend den Beschlussfassungen des Rates vom 19.05. bzw. 07.07.2005 zur Zuständigkeitsverlagerung vom Rat auf den Verwaltungsausschuss bzw. den Bürgermeister fallen Grundstücksverkäufe in Neubaugebieten gemäß Punkt C Ziffer 11.5.1 als Geschäfte der laufenden Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters, nachdem zuvor Verkaufspreise und Vergabekriterien durch den Verwaltungsausschuss beschlossen worden sind.

2.        Vergabeverfahren für das Neubaugebiet „Östlich Beerbuschweg“, Hülptingsen

Dort, wo es angewandt werden musste, hat sich in der Vergangenheit das Vergabeverfahren, welches ausschließlich eine Verlosung der Bauplätze unter den Bewerbern vorsieht, aufgrund seiner Transparenz und Einfachheit bewährt. Dabei sollten zunächst 20 % der Bauplätze unter Ortsteilbewerbern, dann noch einmal 40 % unter Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern und evtl. zuvor verbliebenen Ortsteilbewerbern, und schließlich 40 % unter allen sonstigen und bislang nicht berücksichtigten Bewerbern verlost werden. Nicht in Anspruch genommene Grundstücke sollten jeweils auf die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

Zuletzt sind die vorstehend beschriebenen Vergabekriterien für die Baugebiete „Südlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen, und „Nördlich Worthstraße“ in Otze festgelegt worden. Diese mussten bei der Vermarktung jedoch nicht angewandt werden, da die Zahl der Bewerber die Zahl der jeweils zur Verfügung stehenden Bauplätze nicht überstiegen hatte.

Bei einer Anzahl von insgesamt 88 im Baugebiet „Östlich Beerbuschweg“ zur Verfügung stehenden städtischen Grundstücken wird hier derzeit nicht davon ausgegangen, dass bei der Vermarktung die Anwendung von Vergabekriterien notwendig werden wird. Gleichwohl sind diese ein wichtiges Entscheidungsinstrument bei Vergabeentscheidungen in Einzelfällen, z. B. bei sich überschneidenden Grundstückswünschen.

Für das Baugebiet „Östlich Beerbuschweg“ schlage ich daher die folgenden Vergabekriterien vor:

1.    20 % der Baugrundstücke (18) werden für Ortsteilbewerber (einschließlich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus der Ortschaft Hülptingsen vorgesehen und unter diesen Bewerbern verlost, wobei Ortsteilbewerber ist, wer seit mindestens 3 Jahren in der Ortschaft Hülptingsen seinen Hauptwohnsitz hat oder früher einmal über einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 3 Jahren seinen Hauptwohnsitz in Hülptingsen hatte.

2.    40 % der Baugrundstücke (35) werden für Familien und Lebensgemeinschaften mit einem oder mehr Kindern vorgehalten und unter den Bewerbern verlost.

3.    40 % der Baugrundstücke (35) werden in freier Verlosung an Bauinteressenten vergeben.

Die Bewerber, die unter 1. und 2. nicht zum Zuge gekommen sind, werden mit in die Verlosung zu 3. genommen. Die unter 1. nicht in Anspruch genommenen Grundstücke gehen zunächst in die Gruppe 2. über. Hier wiederum evtl. nicht in Anspruch genommene Grundstücke werden in Gruppe 3. verlost.

Dabei gilt, dass das Vergabeverfahren nur dann zur Anwendung kommen soll, wenn die Zahl der Bewerber die Zahl der zur Verfügung stehenden Bauplätze übersteigt.

Darüber hinaus und ergänzend sollte es bei den sonstigen Kriterien für die Grundstücksvergabe durch die Stadt wie folgt bleiben:

-  Kinder werden dann entsprechend berücksichtigt, sofern diese im Haushalt leben, eine Kindergeldbezugsberechtigung für diese vorliegt und ein Nachweis hierüber erbracht wird.

-   Unrichtige Angaben führen zum Ausschluss aus dem Vergabeverfahren.

-  Der Grundstücksverkauf erfolgt ausschließlich zur Eigennutzung, die mindestens 2 Jahre ab Bezugsdatum des Wohnhauses bestehen bleiben soll.

-  Die Bebauung der Grundstücke muss innerhalb von zwei Jahren ab Kaufvertragsabschluss erfolgen.

-  Im Regelfall ist von den Bewerbern innerhalb von 4 Wochen nach Zugang eines Angebotes der Stadt verbindlich der Erwerb der Grundstücke zu erklären.

3.       Verkaufspreise für die Bauplätze im Neubaugebiet „Östlich Beerbuschweg“, Hülptingsen

3.1              Generelles

Erstmals mit der Vermarktung des Baugebietes „Sorgensen-Ost“ war der Verkaufspreis für Baugrundstücke in neuen Wohngebieten pauschal als Endpreis einschließlich des auf das jeweilige Grundstück entfallenden Ablösungsbetrages für den Erschließungsbeitrag festgesetzt worden. Diese Verfahrensweise wurde auch auf die sich anschließenden Baugebiete „Südlich Beerbuschweg“, „Alfred-Oehme-Platz“ und „Nördlich Worthstraße“ übertragen. Differenziert worden war dabei lediglich nach den über den Bebauungsplan durch die Festsetzung einer unterschiedlichen Zahl der Vollgeschosse eingeräumten Möglichkeiten zur Ausnutzbarkeit der Grundstücke, da dies auch entsprechende Auswirkungen auf die festzusetzende Höhe des Erschließungsbeitrages hat.

Diese Vorgehensweise bietet Kostentransparenz und Kalkulationssicherheit für die Käufer. Die Stadt profitiert davon, dass der zuvor entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen berechnete Ablösungsbetrag zugleich mit dem Kaufpreis eingenommen wird. Die erforderliche Ablösungsvereinbarung wird im Rahmen des Grundstückskaufvertrages vorgenommen, wobei sich der tatsächlich auf den Nettogrundstückspreis und den jeweiligen Ablösungsbetrag entfallende Teil des Verkaufspreises je m² nach der jeweiligen Situation des Grundstückes ergibt und im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Dies hat zur Folge, dass der Nettobodenpreis ohne Ablösungsbetrag auch innerhalb eines Baugebietes unterschiedlich sein kann. Der für den Kunden letztlich entscheidende Endpreis bleibt aber gleich (differenziert lediglich nach Ausnutzbarkeit, s.o.) und entspricht der zuvor festgesetzten Höhe.

Zusammenfassend wird daher empfohlen, wieder wie vorstehend geschildert vorzugehen.

3.2              Höhe der Verkaufspreise

Bei der Festsetzung von Verkaufspreisen hat sich die Stadt in der Vergangenheit an den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Katasteramt Hannover festgestellten Bodenrichtwerten für Wohnbauland, die sich immer auf das Grundstück einschließlich Erschließungskosten beziehen, orientiert. Für die Ortschaft Hülptingsen beträgt der aktuelle Bodenrichtwert (01.01.2011) 100,00 €/m², der in dieser Höhe bereits seit 2004 konstant geblieben ist (in den Jahren 2002 und 2003 lag er bei 110 €/m²).

Für das zuletzt städtischerseits vermarktete Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze betrug der Verkaufspreis, orientiert am Bodenrichtwert, 110 €/m². Auch für das noch in diesem Jahr ebenfalls zur Vermarktung anstehende Neubaugebiet in Schillerslage ist allein aufgrund des dort geltenden Bodenrichtwertes ebenfalls mit einem Preis von deutlich über 100 €/m² zu rechnen. Das hier in Rede stehende Neubaugebiet weist eine Wohnlage auf, die für Außenstehende – diese Erfahrungen wurden bereits bei der sehr zügig verlaufenen Vermarktung des ersten Abschnittes gemacht – als eine der Kernstadt zugehörige Lage empfunden wird. Vor diesem Hintergrund wird verwaltungsseitig vorgeschlagen, eine leichte Erhöhung gegenüber dem Bodenrichtwert durch Festsetzung eines Verkaufspreises für die eingeschossig bebaubaren Grundstücke von 110 €/m² vorzunehmen und damit eine Angleichung an die aufgrund der Bodenrichtwerte höher bewerteten Wohnbauflächen in den genannten Ortsteilen vorzunehmen. Auch für die städtischen Bauplätze im Baugebiet „Mönkeburg 1“ war eine leichte Preiserhöhung gegenüber dem Bodenrichtwert vorgenommen worden.

3.3              Differenzierung nach Vollgeschossen

Wie bereits im Baugebiet „Südlich Beerbuschweg“ sollte beim Verkaufspreis wieder auf die im Bebauungsplan 8-9 „Östlich Beerbuschweg“ festgelegten unterschiedlichen Ausnutzbarkeiten abgestellt werden. Der Erschließungsbeitrag würde sich für ein mit bis zu zwei Vollgeschossen nach NBauO bebaubares Grundstück entsprechend der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Burgdorf erhöhen. Unterstellt man aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit einen im Durchschnitt zu erwartenden Ablösebetrag von ca. 15 €/m², würde sich entsprechend dieser Satzung ein Unterschiedsbetrag von 3,00 €/m² ergeben. Dies ist entsprechend in den Beschlussvorschlag eingearbeitet.

Anlage:

Auszug Bebauungsplan Nr. 8-9