Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Burgdorf erkennt den in der Anlage beigefügten neuerstellten Mietspiegel Burgdorf 2021 als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d BGB an und setzt diesen somit per 20. September 2021 in Kraft.

Sachverhalt und Begründung:

Im 1. Quartal 2011 wurden erstmals für die Kommunen der Region Hannover qualifizierte Mietspiegel veröffentlicht.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist spätestens vier Jahre nach seiner Erstellung und zwei Jahre nach seiner Fortschreibung neu aufzustellen (§ 558d Abs. 2 BGB).

Der Mietspiegel 2021 wurde als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemeinsam und einver­nehmlich neu erstellt. Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von der „Analyse & Konzepte immo.consult GmbH“, im Auftrag der Region Han­nover bei Mietern und Vermietern durchgeführten Repräsentativerhebung.

Ursprünglich war seitens der Region Hannover vorgesehen, mit der Erhebung der Daten bereits ab Mai 2020 zu beginnen. Wegen zwingender notwendiger Änderungen in der Erhebungssystematik hat sich die Erstellung des Mietspiegels jedoch erheblich verzögert.

Ein Grund findet sich im Leistungsrecht des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (SGB II/SGB XII).

Die Region Hannover bedient sich der im Rahmen der Mietspiegelumfrage gewonnenen Daten, um daraus angemessene Bedarfe der Unterkunft für Leistungsberechtigte nach SGB II und SGB XII zu ermitteln. Da die Mietspiegel in der Region Hannover auf Mieten von Wohnungen basieren, die sich in Häusern mit mindestens drei Wohneinheiten (Mehrfamilienhäusern) befinden, beruhen auch die Angemessenheitswerte nach SGB II und SGB XII auf Mieten aus diesen Mehrfamilienhäusern. Mie­ten aus Ein- und Zweifamilienhäusern sind folglich nicht berücksichtigt.

Es zeichnet sich jedoch zu­nehmend ab, dass dort, wo Ein- und Zweifamilienhäuser den Wohnungsmarkt wesentlich prägen, mithin besonders im ländlichen Raum, zu untersuchen ist, ob bzw. in welchem Umfang Ein- und Zweifamilienhäuser bei der Versorgung von Leistungsberechtigten nach SGB II und SGB XII mit Wohnraum relevant sind.

Daher war es in den 20 Umlandkommunen notwendig, nicht nur die Mieten der für die Mietspiegel relevanten Mehrfamilienhäuser, sondern auch der Ein- und Zweifamilienhäuser zu erheben. Aus Gründen der Praktikabilität und Wirtschaftlichkeit wurden diese Mieten im Zuge der Mietspiegelerhebung mitabgefragt.

Des Weiteren hat sich das Mietspiegelrecht geändert. Am 01.01.2020 ist das Gesetz zur Verlänge­rung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete in Kraft getreten (BGBl. I Nr. 52 S. 2911). Mit diesem wurde neu geregelt, Mieten welchen Alters in einem Mietspiegel berücksichtigt werden dürfen.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Nach der bis zum 31.12.2019 gültigen Rechtslage durften zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur Mieten herangezogen werden, die vom Erhebungsstichtag gerechnet nicht älter als vier Jahre waren. Mit der gesetzlichen Neuregelung wurde dieser Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre ausgeweitet. Der Gesetzgeber erwartet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Verlängerung des Betrach­tungszeitraums künftig in geringerem Maße ansteigt, als dies bei einem vierjährigen Betrachtungs­zeitraum der Fall wäre. Dabei soll der dämpfende Effekt umso höher ausfallen, je angespannter der Mietwohnungsmarkt ist.

Obwohl dem Mietspiegel 2019 noch der vierjährige Betrachtungszeitraum zugrunde liegt, fand dieser weiterhin Anwendung. Es existiert eine Übergangsregelung, nach welcher der Miet­spiegel 2019 bis zwei Jahre nach seiner Veröffentlichung noch als qualifizierte Mietspiegel angewen­det werden darf.

Nach Ablauf dieser zwei Jahre liegt jedoch zunächst kein qualifi­zierter Mietspiegel mehr vor. Ein solcher existiert erst wieder mit dem Mietspiegel 2021.

Sowohl die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die Erhebung der Mieten aus den Ein- und Zweifamilienhäusern wirkten sich wesentlich auf die Erhe­bung (Stichprobengröße, Erhebungsunterlagen, Auswertungsumfang u. ä.) und die damit einherge­hende Auftragsvergabe aus, so dass die Verschiebung unumgänglich war. Des Weiteren mussten rechtliche Rahmenbedingungen, wie z. B. die Mietspiegel-Satzung, angepasst werden.

Inzwischen liegt hier die druckfähige Fassung des neuen Mietspiegels 2021 für Burgdorf vor.

Der direkte Vergleich der Mittelwerte in den Mietspiegelfeldern aus den Mietspiegeln 2019 und 2021 (jeweils Seite 8, Punkt 5.1) zeigt einen deutlichen Anstieg der Mieten in allen Baualtersklassen.

Erst durch die Anerkennung durch einen entsprechenden politischen Beschluss der jewei­ligen Kommune wird der qualifizierte Mietspiegel in Kraft gesetzt.

Die Region Hannover hat die regionsangehörigen Städte und Gemeinden entsprechend um Anerkennung des jeweiligen Miet­spiegels gebeten.

Der Druck der Broschüren wird nach Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Burgdorf von der Region Hannover veranlasst, die ebenfalls die hierfür anfallenden Kosten trägt.

(Pollehn)