Betreff
Beschluss über das Vergabeverfahren und die Verkaufspreise für die Bauplätze in dem Neubaugebiet "Nördlich Stockwiesen" in Weferlingsen
Vorlage
2008 0307
Aktenzeichen
80-Näm
Art
Beschlussvorlage

Finanz. Auswirkungen in Euro

Haushaltsstelle

VwH

VmH

Einmalige Kosten:

 

Laufende Kosten:

 

Haushaltsmittel stehen zur Verfügung:

 ja

 nein

 

 

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Ausschuss für Wirtschaft und Finanzen nimmt von der Vor­lage Nr. 2008 0307 Kenntnis und empfiehlt dem Verwaltungsausschuss, die Be­schlüsse zu 2. zu fassen.

 

  1. Der Verwaltungsausschuss beschließt:

 

Die Vergabe der Baugrundstücke in dem in der Planung befindlichen Neubaugebiet „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen soll entsprechend den Ausführungen zu Ziffer 3 dieser Vorlage durch die Verwaltung vorgenommen werden.

 

Im Neubaugebiet „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen (Bebauungsplan Nr. 7-01) be­trägt der Verkaufspreis für die Grundstücke 84,00 €/m² mit Ausnahme der in den Lärmpegelbereichen (LPB) II und III liegenden Grundstücke. Hierfür beträgt der Ver­kaufspreis 76,00 €/m² für das Grundstück im LPB III sowie 79,00 €/m² für die Grundstücke im LPB II. Nicht enthalten sind in diesem Preis die jeweiligen Kosten für die Ver- und Entsorgungsanschlüsse.

 

 

Sachverhalt und Begründung:

 

 

1. Ausgangssituation:

 

Das Neubaugebiet „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen befindet sich in der Planung. Ver­waltungsseitig wird angestrebt, den Satzungsbeschluss für die Bauleitplanung in der Ratssitzung am 12. Juni 2008 zu fassen. Um möglichst frühzeitig mit der Vermarktung beginnen zu können bzw. Bauplatzinteressenten gegenüber eindeutige Aussagen treffen zu können, empfehle ich, bereits jetzt eine Entscheidung über das anzu­wendende Ver­gabeverfahren sowie die Höhe der Verkaufspreise herbeizuführen.

 

Entsprechend den Beschlussfassungen des Rates vom 19.05. bzw. 07.07.2005 zur Zu­ständigkeitsverlagerung vom Rat auf den Verwaltungsausschuss bzw. den Bürgermeister fallen Grundstücksverkäufe in Neubaugebieten gemäß Punkt C Ziffer 11.5.1 als Geschäfte der laufenden Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters, nachdem zu­vor Verkaufspreise und Vergabeverfahren durch den Verwaltungsausschuss beschlossen worden sind.

 

 

2. Anwendung von Vergabekriterien für kommunales Bauland in der Vergangenheit:

 

Vergabekriterien für kommunales Bauland bei der Stadt Burgdorf waren in der Ver­gangenheit häufig dann erforderlich, wenn mit der Vermarktung für ein Neu­baugebiet begonnen wurde. In der Liegenschaftsabteilung werden kontinuierlich Anfragen von In­teressenten für kommunales Wohnbauland vorgemerkt, sowohl solche, die sich konkret für ein bestimmtes, in der Planung befindliches Neubaugebiet interessieren, als auch all­gemeine Nachfragen nach Bauland irgendwo im Bereich der Stadt, denen zum Zeitpunkt der Anfrage aus dem noch vorhandenen Grundstücksbestand kein für den Kauf­interessenten geeignetes Angebot gemacht werden kann. Aktuell sind mit Stand Druck­legung dieser Vorlage 102 Anfragen registriert, wovon sich 4 auch auf Weferlingsen be­ziehen.

 

Tatsächlich erwirbt von den vorgemerkten Interessenten in der Regel immer nur ein Teil nachher ein kommunales Baugrundstück. Gleichwohl wird die Stadt allen In­teressenten, die sich bei ihr vormerken lassen, die Informationen über neu in die Ver­marktung gehen­des Bauland zuleiten und diesen Interessenten auch die Möglichkeit geben, sich für ein solches Grundstück bewerben zu können. Zumindest zum Ver­marktungsstart musste da­her in der Vergangenheit jedes Mal davon ausgegangen wer­den, dass die Anzahl der Grundstücksbewerbungen, die auf ein Neubaugebiet bei der Stadt eingehen, die Anzahl der verfügbaren Bauplätze übersteigen wird. Um hier eine Handhabe für das weitere Vor­gehen zu haben, sind entsprechende Vergabekriterien er­forderlich.

 

Keine Erfordernis zur Anwendung von Vergabekriterien besteht immer dann, wenn die Zahl der tatsächlichen Bewerbungen die Zahl der vorhandenen Bauplätze in einem Neu­baugebiet unterschreitet. In den vergangenen Jahren war dies bei den Neubaugebieten „Schwarzenbergsfeld“ in Ehlershausen, „Südlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen sowie „Alfred-Oehme-Platz“ in der Kernstadt der Fall, während in den Neubaugebieten „Kleines Dorffeld“ in Heeßel, „Lehmkuhlenweg“ in Otze, „Burgdorf-Nordwest“ (1. und 2. Ver­marktungsabschnitt) und „Sorgensen-Ost“ zumindest für den ersten Vermarktungsschritt Vergabekriterien angewendet werden mussten.

 

Ein nicht zu vermeidender Umstand bei der Baulandvermarktung ist, dass sich nicht nur ein in der Regel erheblicher Anteil von Interessenten, die sich zunächst haben vormerken lassen, nachher nicht mehr konkret um entsprechende Bauplätze bewirbt, sondern auch, dass es mit einer bestimmten Quote konkreter Bewerber später nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Dies bringt es mit sich, dass selbst dann, wenn zunächst die Zahl der Bewerbungen die Anzahl der Grundstücke in einem Baugebiet übersteigt, es je­des Mal dazu kam, dass Bauplätze trotzdem frei blieben und in einem zweiten Ver­marktungsschritt oder auch über einen längeren Zeitraum weiteren Interessenten ange­boten werden konnten. Da hier dann häufig die Anzahl der noch freien Bauplätze die An­zahl der Interessenten übersteigt, sind dann in einem zweiten, spätestens aber in der Regel in einem dritten Vermarktungsschritt keine weiteren Vergabekriterien mehr erfor­derlich. Den Vermarktungsabschluss bilden in der Regel einzelne Grundstücke, die ein­zelnen Interessenten direkt angeboten werden können.

 

Aufgrund der Zahl der derzeit vorgemerkten Interessenten für kommunales Bauland, die mit Sicherheit in den nächsten Monaten mit zunehmender Bekanntheit der zeitgleich in der Entwicklung befindlichen Baugebiete „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen und „Nördlich Worthstraße“ in Otze noch steigen wird, ist nicht auszuschließen, dass zumindest in einem ersten Vermarktungs­schritt Vergabekriterien erforderlich sein können. Insofern sollte hierfür durch eine ent­sprechend Entscheidung Vorsorge ge­troffen werden.

 

 

3. Vergabeverfahren für das Neubaugebiet „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen:

 

Das Vergabeverfahren für kommunales Wohnbauland war in den vergangenen Jahren mehrfach geändert worden. Nachdem zunächst Vergaberichtlinien existierten, wurde ein umfänglicher Punktekatalog ausgearbeitet, der verschiedene Kriterien, wie Wohndauer in Burgdorf, Kinderzahl, Arbeitsplatz etc., unterschiedlich gewichtete. Für das Neubaugebiet „Sorgensen-Ost“ hatte der Rat erstmals ein Vergabeverfahren beschlossen, das aus­schließlich eine Verlosung der Bauplätze unter den Bewerbern vorsieht. Dabei sollten zu­nächst 20 % der Bauplätze unter Ortsteilbewerbern verlost werden, dann noch einmal 40 % unter Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern und evtl. zuvor verbliebenen Ortsteilbewerbern, und schließlich 40 % unter allen sonstigen und allen bislang nicht berücksichtigten Bewerbern. Nicht in Anspruch genommene Grundstücke sollten jeweils auf die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

 

Beim Baugebiet „Sorgensen-Ost“ waren zwei Verlosungsschritte erforderlich: Nach einer ersten Verlosung war es einige Wochen später erforderlich, noch einmal eine weitere Verlosung unter den bislang nicht in Anspruch genommenen Baugrundstücken und ver­bliebenen Bewerbern durchzuführen, wobei auch hier die jeweiligen Bewerbergruppen (Familien, Lebensgemeinschaften mit Kindern und sonstige Bewerber) entsprechend be­rücksichtigt wurden, d.h., dass Bauplätze, die von einem Bewerber aus der Gruppe Fa­milien / Lebensgemeinschaften mit Kindern nicht in Anspruch genommen wurden, zu­nächst wieder unter solchen Bewerbern verlost wurden.

 

Bei den nachfolgenden Baugebieten „Südlich Beerbuschweg“ und „Alfred-Oehme-Platz“ konnten diesbezüglich keine Erfahrungswerte gesammelt werden, da in beiden Bauge­bieten die Zahl der Bewerber die Zahl der jeweils zur Verfügung stehenden Bauplätze nicht überstiegen hat und deshalb die jeweils vorgesehenen Vergabeverfahren („Südlich Beerbuschweg“ analog „Sorgensen-Ost“, „Alfred-Oehme-Platz“: Verlosung in zwei Be­werbergruppen, 50 % Familien / Lebensgemeinschaften mit Kindern und 50 % alle übri­gen und aus der ersten Bewerbergruppe verbleibenden Bewerber) nicht angewandt wer­den mussten.

 

Festzuhalten ist, dass sich das Verlosungsverfahren da, wo es angewandt werden musste, aufgrund seiner Trans­parenz und Einfachheit bewährt hat. Ortsteilbewerber und Familien / Lebensgemein­schaften mit Kindern haben eine größere Chance, ein kommu­nales Baugrundstück zu er­halten als andere Bewerber. Andererseits wird – über den Ortsteil­bezug hinaus – keine Differenzierung beispielsweise dahingehend vorgenommen, ob es sich um Burgdorfer Interessenten oder interessierte Neuzuzüge von außerhalb handelt. Auch spielt es, anders als früher bei dem Punktekatalog, keine ausschlag­gebende Rolle, ob eine Familie z.B. zwei Kinder oder eine sehr große Kinderzahl hat. Der Ver­waltungs­aufwand für dieses Ver­fahren ist insgesamt deutlich geringer zu beurteilen, als die Aus­wertung umfangreicher Bewerberfragebogen. Auch ist die Nachprüfbarkeit der hier zugrunde gelegten Kriterien ungleich einfacher.

 

Insofern wird vorgeschlagen, dieses Vergabeverfahren – wie auch für das Baugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze bereits über die Vorlage Nr. 2008 0291 vorgeschlagen - auch auf das Neubaugebiet „Nörd­lich Stockwiesen“ zu übertragen.

 

Lediglich ein Aspekt des Sorgenser Verfahrens hat sich zumindest bei diesem Baugebiet nicht bewährt: Danach sollten 20 % der Baugrundstücke für Ortsansässige (einschließlich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus Sorgensen nicht nur vorab reser­viert, sondern auch, wenn zum Vermarktungsbeginn nicht ausreichend Bewerber zur Verfügung stehen, bis zu 6 Monaten vorgehalten werden. In Sorgensen hat, gleich aus welchen Gründen, letztlich kein Bewerber aus dem Ortsteil ein Grundstück erworben. Das Vorhalten der Bauplätze über sechs Monate war aus diesem Grunde letztlich nicht erfor­derlich. Zukünftig, dies ist in den beschlossenen (und wie geschildert nicht angewende­ten) Kriterien für das Baugebiet „Südlich Beerbuschweg“ auch schon so praktiziert wor­den, sollte weiterhin darauf verzichtet werden, aus den Grundstücken für Ortsteil­bewer­ber frei bleibende Grundstücke wieder für einen längeren Zeitraum zu reservieren. Diese sollten sofort in die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

Auch für das Baugebiet „Nördlich Stockwiesen“ sollte der für die Ortsteilbewerber vorge­sehene Anteil an Grundstücken bzw. ein verbleibender Rest nicht über einen längeren Zeitraum für diese Bewerbergruppe reserviert werden, sondern sofort in die nächste Verlosungsgruppe übergehen. Erfahrungen aus dem Baugebiet „Lehmkuhlenweg“ in Otze bestätigen meine zuvor gemachten Ausführungen zu dem nicht erforderlichen Rückbehalt von Grundstücken für Ortsteilbewerber. Ich bitte hierbei insbesondere zwei Dinge zu be­rücksichtigen. Zum einen stehen diese Grundstücke dann der Vermarktung nicht zur Verfügung, was Auswirkungen auf die Einnahmesituation für den städt. Haushalt hat. Zum anderen wird das Baugebiet „Nördlich Stockwiesen“, wenn nicht schon im Ort be­kannt, auch in den kommenden Monaten noch hinlänglich über entsprechende Presse­be­richte und erforderlichenfalls Anzeigen bekannt werden, so dass es Interessenten aus dem Ortsteil lang genug möglich ist, sich vorher zu überlegen, sich auf das Gebiet zu be­werben.

 

Für das Baugebiet „Nördlich Stockwiesen“ schlage ich daher folgendes Vergabeverfahren vor (gesamt werden voraussichtlich, je nach abschließender Parzellierung 9 Bau­plätze zur Verfügung stehen):

 

  1. ca. 20 % der Baugrundstücke (2 Stück) werden für Ortsteilbewerber (einschließ­lich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus der Ortschaft Weferlingsen vorgehalten und unter diesen Bewerbern verlost, wobei Ortsteil­bewerber ist, wer seit mindestens 3 Jahren in der Ortschaft Weferlingsen seinen Hauptwohnsitz hat oder früher einmal über einen zusammen­hängenden Zeitraum von mindestens 3 Jah­ren seinen Hauptwohnsitz in Weferlingsen ge­habt hat.

 

  1. ca. 40 % der Baugrundstücke (aufgerundet 4 Stück) werden für Familien und Lebens­gemein­schaften mit einem oder mehr Kindern vorgehalten und unter den Be­werbern verlost.

 

  1. ca. 40 % der Baugrundstücke (damit die verbliebenen 3 Stück) werden in freier Verlosung an Bau­interessenten vergeben.

 

Die Bewerber, die unter 1. und 2. nicht zum Zuge gekommen sind, werden mit in die Verlosung zu 3. genommen. Die unter 1. nicht in Anspruch genommenen Grundstücke gehen zunächst in die Gruppe 2. über. Hier wiederum evtl. nicht in Anspruch genommene Grundstücke werden in Gruppe 3. verlost.

 

Dabei gilt, dass das Vergabeverfahren nur dann zur Anwendung kommen soll, wenn die Zahl der Bewerber die Zahl der zur Verfügung stehenden Bauplätze übersteigt.

 

Darüber hinaus und ergänzend sollte es bei den sonstigen Kriterien für die Grundstücks­vergabe durch die Stadt Burgdorf wie folgt bleiben:

 

-          Kinder werden dann entsprechend berücksichtigt, sofern diese im Haushalt leben, eine Kindergeldbezugsberechtigung für diese vorliegt und ein Nachweis hierüber erbracht wird.

 

-          Unrichtige Angaben führen zum Ausschluss aus dem Vergabeverfahren.

 

-          Der Grundstücksverkauf erfolgt ausschließlich zur Eigennutzung, die mindestens 2 Jahre ab Bezugsdatum des Wohnhauses bestehen bleiben soll.

 

-          Die Bebauung der Grundstücke muss innerhalb von zwei Jahren ab Kaufvertrags­ab­schluss erfolgen.

 

-          Im Regelfall ist von den Bewerbern innerhalb von 4 Wochen nach Zugang eines An­gebotes der Stadt verbindlich der Erwerb der Grundstücke zu erklären.

 

 

4. Verkaufspreise für die Bauplätze im Neubaugebiet „Nördlich Stockwiesen“ in Wefer­lingsen:

 

Erstmals mit Vermarktung des Baugebietes „Sorgensen-Ost“ war der Verkaufspreis für Baugrundstücke in neuen Wohngebieten, orientiert am Bodenrichtwert, pauschal als End­preis einschließlich des auf das jeweilige Grundstück entfallenden Ablösungsbetrages für die Erschließungsbeiträge festgesetzt worden. Diese Verfahrensweise wurde aufgrund der Erfahrungen aus der Vermarktung von „Sorgensen-Ost“ auch auf die sich anschließenden Neubaugebiete „Südlich Beerbuschweg“ und „Alfred-Oehme-Platz“ übertragen.

 

Da die Erschließung über die vorhandene Straße „Stockwiesen“ erfolgen wird, fallen hier gesonderte Ablösebeträge nicht an; wie sonst auch üblich, sind allerdings die individuellen Kosten für Ver- und Entsorgungsanschlüsse von den Erwerbern gesondert zu tragen.

 

Eine Differenzierung nach Vollgeschossen ist nicht erforderlich. Allerdings sieht der Bebauungs­plan für die drei im Westen liegenden Baugrundstücke Festsetzungen zum Schallschutz vor. Für diese Grundstücke sollten deshalb Preisabschläge vorgesehen werden, um die hierdurch entstehenden Mehraufwendungen bzw. Wertbeeinträchtigungen auszugleichen.

 

Bei der Festsetzung von Verkaufspreisen hat sich die Stadt in der Vergangenheit regel­mäßig an den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover festgestellten Bodenrichtwerten für Wohnbauland, die sich immer auf das Grundstück einschließlich Er­schließungskosten beziehen, orientiert. Dies, um zum einen preisregulierend zu wirken, indem keine neuen Höchstmarken bei Grundstücksverkäufen festgesetzt werden, und um zum anderen auch einen am Markt orientierten Preis für städtisches Eigentum erzielen zu können.

 

Für die Ortschaft Weferlingsen, in der sich das Baugebiet „Nördlich Stockwiesen“ be­findet, beträgt der aktuelle Richtwert (Stichtag 01.01.2008) 84,00 €/m². Es wird vorge­schlagen, die­sen Richtwert als Kaufpreis wie vorstehend definiert für die Baugrundstücke im Bau­gebiet „Nördlich Stockwiesen“ zugrunde zu legen, die nicht von den festgestellten Lärmpegelbereichen berührt werden.

 

Verbindliche Aussagen, welche Abschläge allgemein üblich sind für lärmbeeinflusste Grundstücke, liegen nicht vor. Generell stellen Bodenrichtwerte Durchschnittswerte dar, von denen im Einzelfall bei derartigen Beeinträchtigungen, aber auch bei ungünstigen Zuschnitten etc. abgewichen werden kann. In der Literatur zu Bewertungsfragen von Grundstücken wird auch unter Verweis auf empirische Untersuchungen auf die wertmindernden Einflüsse von Umwelteinwirkungen, insbesondere Lärm, hingewiesen. Insofern kann für die Preisbemessung der Grundstücke im LPB II und III nur auf Einschätzungen von hier aus zurückgegriffen werden. Dabei scheint es angeraten, die „Preisschwelle“ von 80,00 €/m² zu unterschreiten. Für die beiden vom Lärmpegelbereich (LPB) II betroffenen Grundstücke wird daher ein Kaufpreis inkl. Erschließung von 79,00 €/m² und für das im Lärmpegelbreich III ganz im Westen des Baugebietes liegende Grundstück ein Kaufpreis inkl. Erschließung von 76,00 €/m² vorgeschlagen.