Betreff
Beschluss über das Vergabeverfahren und den Verkaufspreis für die Bauplätze in dem Neubaugebiet "Nördlich Worthstraße" in Otze
Vorlage
2008 0291
Aktenzeichen
80-Näm
Art
Beschlussvorlage

Finanz. Auswirkungen in Euro

Haushaltsstelle

VwH

VmH

Einmalige Kosten:

 

Laufende Kosten:

 

Haushaltsmittel stehen zur Verfügung:

 ja

 nein

 

 

Beschlussvorschlag:

 

  1. Der Ortsrat Otze / Der Ausschuss für Wirtschaft und Finanzen nimmt von der Vor­lage Nr. 2008 0291 Kenntnis und empfiehlt dem Verwaltungsausschuss, die Be­schlüsse zu 2. zu fassen.

 

  1. Der Verwaltungsausschuss beschließt:

 

Die Vergabe der Baugrundstücke in dem in der Planung befindlichen Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze soll entsprechend den Ausführungen zu Ziffer 3 dieser Vorlage durch die Verwaltung vorgenommen werden.

 

Im Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze (Bebauungsplan Nr. 5-12) be­trägt der Verkaufspreis für das einzelne Grundstück jeweils einschließlich des Ablösungs­betrages für die Erschließungsbeträge 110 €/m².

 

Sachverhalt und Begründung:

 

 

1. Ausgangssituation:

 

Das Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze befindet sich in der Planung. Ver­waltungsseitig wird angestrebt, den Satzungsbeschluss für die Bauleitplanung in der Ratssitzung am 12. Juni 2008 zu fassen. Um möglichst frühzeitig mit der Vermarktung beginnen zu können bzw. Bauplatzinteressenten gegenüber eindeutige Aussagen treffen zu können, empfehle ich, bereits jetzt eine Entscheidung über das anzu­wendende Ver­gabeverfahren sowie die Höhe des Verkaufspreises herbeizuführen.

 

Entsprechend den Beschlussfassungen des Rates vom 19.05. bzw. 07.07.2005 zur Zu­ständigkeitsverlagerung vom Rat auf den Verwaltungsausschuss bzw. den Bürgermeister fallen Grundstücksverkäufe in Neubaugebieten gemäß Punkt C Ziffer 11.5.1 als Geschäfte der laufenden Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters, nachdem zu­vor Verkaufspreise und Vergabeverfahren durch den Verwaltungsausschuss beschlossen worden sind.

 

Gemäß § 10 der Hauptsatzung der Stadt Burgdorf in ihrer aktuellen Fassung vom 11.10.2007 haben die Ortsräte abweichend von § 55 g Abs. 3 NGO ein Anhörungsrecht bei der Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von Grund­vermögen der Stadt, so­weit es in der Ortschaft gelegen ist, mit Ausnahme des unbe­bauten Grundvermögens, das von der Stadt zum Zwecke der Wohnbauentwicklung und/oder der Gewerbeansied­lung erworben wurde/sich in ihrem Eigentum befindet, ent­sprechend überplant wurde und für diese Zwecke verwendet werden soll. Mit dieser Vorlage wird der Ortsrat Otze an der Entscheidung über die geplante Vor­gehensweise beteiligt, nach der dann die Einzel­vermarktung der Grundstücke vorgenommen werden wird.

 

 

2. Anwendung von Vergabekriterien für kommunales Bauland in der Vergangenheit:

 

Vergabekriterien für kommunales Bauland bei der Stadt Burgdorf waren in der Ver­gangenheit häufig dann erforderlich, wenn mit der Vermarktung für ein Neu­baugebiet begonnen wurde. In der Liegenschaftsabteilung werden kontinuierlich Anfragen von In­teressenten für kommunales Wohnbauland vorgemerkt, sowohl solche, die sich konkret für ein bestimmtes, in der Planung befindliches Neubaugebiet interessieren, als auch all­gemeine Nachfragen nach Bauland irgendwo im Bereich der Stadt, denen zum Zeitpunkt der Anfrage aus dem noch vorhandenen Grundstücksbestand kein für den Kauf­interessenten geeignetes Angebot gemacht werden kann. Aktuell sind mit Stand Druck­legung dieser Vorlage 96 Anfragen registriert, wovon sich 30 gezielt auf Otze be­ziehen.

 

Tatsächlich erwirbt von den vorgemerkten Interessenten in der Regel immer nur ein Teil nachher ein kommunales Baugrundstück. Gleichwohl wird die Stadt allen In­teressenten, die sich bei ihr vormerken lassen, die Informationen über neu in die Ver­marktung gehen­des Bauland zuleiten und diesen Interessenten auch die Möglichkeit geben, sich für ein solches Grundstück bewerben zu können. Zumindest zum Ver­marktungsstart musste da­her in der Vergangenheit jedes Mal davon ausgegangen wer­den, dass die Anzahl der Grundstücksbewerbungen, die auf ein Neubaugebiet bei der Stadt eingehen, die Anzahl der verfügbaren Bauplätze übersteigen wird. Um hier eine Handhabe für das weitere Vor­gehen zu haben, sind entsprechende Vergabekriterien er­forderlich.

 

 

Keine Erfordernis zur Anwendung von Vergabekriterien besteht immer dann, wenn die Zahl der tatsächlichen Bewerbungen die Zahl der vorhandenen Bauplätze in einem Neu­baugebiet unterschreitet. In den vergangenen Jahren war dies bei den Neubaugebieten „Schwarzenbergsfeld“ in Ehlershausen, „Südlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen sowie „Alfred-Oehme-Platz“ in der Kernstadt der Fall, während in den Neubaugebieten „Kleines Dorffeld“ in Heeßel, „Lehmkuhlenweg“ in Otze, „Burgdorf-Nordwest“ (1. und 2. Ver­marktungsabschnitt) und „Sorgensen-Ost“ zumindest für den ersten Vermarktungsschritt Vergabekriterien angewendet werden mussten.

 

Ein nicht zu vermeidender Umstand bei der Baulandvermarktung ist, dass sich nicht nur ein in der Regel erheblicher Anteil von Interessenten, die sich zunächst haben vormerken lassen, nachher nicht mehr konkret um entsprechende Bauplätze bewirbt, sondern auch, dass es mit einer bestimmten Quote konkreter Bewerber später nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Dies bringt es mit sich, dass selbst dann, wenn zunächst die Zahl der Bewerbungen die Anzahl der Grundstücke in einem Baugebiet übersteigt, es je­des Mal dazu kam, dass Bauplätze trotzdem frei blieben und in einem zweiten Ver­marktungsschritt oder auch über einen längeren Zeitraum weiteren Interessenten ange­boten werden konnten. Da hier dann häufig die Anzahl der noch freien Bauplätze die An­zahl der Interessenten übersteigt, sind dann in einem zweiten, spätestens aber in der Regel in einem dritten Vermarktungsschritt keine weiteren Vergabekriterien mehr erfor­derlich. Den Vermarktungsabschluss bilden in der Regel einzelne Grundstücke, die ein­zelnen Interessenten direkt angeboten werden können.

 

Aufgrund der Zahl der derzeit vorgemerkten Interessenten für kommunales Bauland, die mit Sicherheit in den nächsten Monaten mit zunehmender Bekanntheit des neu in der Entwicklung befindlichen Baugebietes „Nördlich Worthstraße“ in Otze noch steigen wird, ist auch jetzt wieder davon auszugehen, dass zumindest in einem ersten Vermarktungs­schritt Vergabekriterien erforderlich sein können. Insofern sollte hierfür durch eine ent­sprechend Entscheidung Vorsorge getroffen werden.

 

 

3. Vergabeverfahren für das Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze:

 

Das Vergabeverfahren für kommunales Wohnbauland war in den vergangenen Jahren mehrfach geändert worden. Nachdem zunächst Vergaberichtlinien existierten, wurde ein umfänglicher Punktekatalog ausgearbeitet, der verschiedene Kriterien, wie Wohndauer in Burgdorf, Kinderzahl, Arbeitsplatz etc., unterschiedlich gewichtete. Für das Neubaugebiet „Sorgensen-Ost“ hatte der Rat erstmals ein Vergabeverfahren beschlossen, das aus­schließlich eine Verlosung der Bauplätze unter den Bewerbern vorsieht. Dabei sollten zu­nächst 20 % der Bauplätze unter Ortsteilbewerbern verlost werden, dann noch einmal 40 % unter Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern und evtl. zuvor verbliebenen Ortsteilbewerbern, und schließlich 40 % unter allen sonstigen und allen bislang nicht berücksichtigten Bewerbern. Nicht in Anspruch genommene Grundstücke sollten jeweils auf die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

 

Beim Baugebiet „Sorgensen-Ost“ waren zwei Verlosungsschritte erforderlich: Nach einer ersten Verlosung war es einige Wochen später erforderlich, noch einmal eine weitere Verlosung unter den bislang nicht in Anspruch genommenen Baugrundstücken und ver­bliebenen Bewerbern durchzuführen, wobei auch hier die jeweiligen Bewerbergruppen (Familien, Lebensgemeinschaften mit Kindern und sonstige Bewerber) entsprechend be­rücksichtigt wurden, d.h., dass Bauplätze, die von einem Bewerber aus der Gruppe Fa­milien / Lebensgemeinschaften mit Kindern nicht in Anspruch genommen wurden, zu­nächst wieder unter solchen Bewerbern verlost wurden.

 

 

Bei den nachfolgenden Baugebieten „Südlich Beerbuschweg“ und „Alfred-Oehme-Platz“ konnten diesbezüglich keine Erfahrungswerte gesammelt werden, da in beiden Bauge­bieten die Zahl der Bewerber die Zahl der jeweils zur Verfügung stehenden Bauplätze nicht überstiegen hat und deshalb die jeweils vorgesehenen Vergabeverfahren („Südlich Beerbuschweg“ analog „Sorgensen-Ost“, „Alfred-Oehme-Platz“: Verlosung in zwei Be­werbergruppen, 50 % Familien / Lebensgemeinschaften mit Kindern und 50 % alle übri­gen und aus der ersten Bewerbergruppe verbleibenden Bewerber) nicht angewandt wer­den mussten.

 

Festzuhalten ist, dass sich das Verlosungsverfahren da, wo es angewandt werden musste, aufgrund seiner Trans­parenz und Einfachheit bewährt hat. Ortsteilbewerber und Familien / Lebensgemein­schaften mit Kindern haben eine größere Chance, ein kommu­nales Baugrundstück zu er­halten als andere Bewerber. Andererseits wird – über den Ortsteilbezug hinaus – keine Differenzierung beispielsweise dahingehend vorgenommen, ob es sich um Burgdorfer Interessenten oder interessierte Neuzuzüge von außerhalb handelt. Auch spielt es, anders als früher bei dem Punktekatalog, keine ausschlag­gebende Rolle, ob eine Familie z.B. zwei Kinder oder eine sehr große Kinderzahl hat. Der Ver­waltungsaufwand für dieses Ver­fahren ist insgesamt deutlich geringer zu beurteilen, als die Auswertung umfangreicher Bewerberfragebogen. Auch ist die Nachprüfbarkeit der hier zugrunde gelegten Kriterien ungleich einfacher.

 

Insofern wird vorgeschlagen, dieses Vergabeverfahren auch auf das Neubaugebiet „Nörd­lich Worthstraße“ zu übertragen.

 

Lediglich ein Aspekt des Sorgenser Verfahrens hat sich zumindest bei diesem Baugebiet nicht bewährt: Danach sollten 20 % der Baugrundstücke für Ortsansässige (einschließlich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus Sorgensen nicht nur vorab reser­viert, sondern auch, wenn zum Vermarktungsbeginn nicht ausreichend Bewerber zur Verfügung stehen, bis zu 6 Monaten vorgehalten werden. In Sorgensen hat, gleich aus welchen Gründen, letztlich kein Bewerber aus dem Ortsteil ein Grundstück erworben. Das Vorhalten der Bauplätze über sechs Monate war aus diesem Grunde letztlich nicht erfor­derlich. Zukünftig, dies ist in den beschlossenen (und wie geschildert nicht angewende­ten) Kriterien für das Baugebiet „Südlich Beerbuschweg“ auch schon so praktiziert wor­den, sollte weiterhin darauf verzichtet werden, aus den Grundstücken für Ortsteil­bewer­ber frei bleibende Grundstücke wieder für einen längeren Zeitraum zu reservieren. Diese sollten sofort in die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

Auch für das Baugebiet „Nördlich Worthstraße“ sollte der für die Ortsteilbewerber vorge­sehene Anteil an Grundstücken bzw. ein verbleibender Rest nicht über einen längeren Zeitraum für diese Bewerbergruppe reserviert werden, sondern sofort in die nächste Verlosungsgruppe übergehen. Erfahrungen aus dem Baugebiet „Lehmkuhlenweg“ in Otze bestätigen meine zuvor gemachten Ausführungen zu dem nicht erforderlichen Rückbehalt von Grundstücken für Ortsteilbewerber. Ich bitte hierbei insbesondere zwei Dinge zu be­rücksichtigen. Zum einen stehen diese Grundstücke dann der Vermarktung nicht zur Verfügung, was Auswirkungen auf die Einnahmesituation für den städt. Haushalt hat. Zum anderen wird das Baugebiet „Nördlich Worthstraße“, wenn nicht schon im Ort be­kannt, auch in den kommenden Monaten noch hinlänglich über entsprechende Presse­be­richte und erforderlichenfalls Anzeigen bekannt werden, so dass es Interessenten aus dem Ortsteil lang genug möglich ist, sich vorher zu überlegen, sich auf das Gebiet zu be­werben.

 

Für das Baugebiet „Nördlich Worthstraße“ schlage ich daher folgendes Vergabeverfahren vor (gesamt werden voraussichtlich, je nach abschließender Parzellierung, etwa 30 Bau­plätze zur Verfügung stehen):

 

  1. 20 % der Baugrundstücke (etwa 6 Stück) werden für Ortsteilbewerber (einschließ­lich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus der Ortschaft Otze vorgehalten und unter diesen Bewerbern verlost, wobei Ortsteil­bewerber ist, wer seit mindestens 3 Jahren in der Ortschaft Otze seinen Hauptwohnsitz hat oder früher einmal über einen zusammen­hängenden Zeitraum von mindestens 3 Jah­ren seinen Hauptwohnsitz in Otze ge­habt hat.

 

  1. 40 % der Baugrundstücke (etwa 12 Stück) werden für Familien und Lebensgemein­schaften mit einem oder mehr Kindern vorgehalten und unter den Bewerbern verlost.

 

  1. 40 % der Baugrundstücke (etwa 12 Stück) werden in freier Verlosung an Bau­interessenten vergeben.

 

Die Bewerber, die unter 1. und 2. nicht zum Zuge gekommen sind, werden mit in die Verlosung zu 3. genommen. Die unter 1. nicht in Anspruch genommenen Grundstücke gehen zunächst in die Gruppe 2. über. Hier wiederum evtl. nicht in Anspruch genommene Grundstücke werden in Gruppe 3. verlost.

 

Dabei gilt, dass das Vergabeverfahren nur dann zur Anwendung kommen soll, wenn die Zahl der Bewerber die Zahl der zur Verfügung stehenden Bauplätze übersteigt.

 

Darüber hinaus und ergänzend sollte es bei den sonstigen Kriterien für die Grundstücks­vergabe durch die Stadt Burgdorf wie folgt bleiben:

 

-          Kinder werden dann entsprechend berücksichtigt, sofern diese im Haushalt leben, eine Kindergeldbezugsberechtigung für diese vorliegt und ein Nachweis hierüber erbracht wird.

 

-          Unrichtige Angaben führen zum Ausschluss aus dem Vergabeverfahren.

 

-          Der Grundstücksverkauf erfolgt ausschließlich zur Eigennutzung, die mindestens 2 Jahre ab Bezugsdatum des Wohnhauses bestehen bleiben soll.

 

-          Die Bebauung der Grundstücke muss innerhalb von zwei Jahren ab Kaufvertrags­ab­schluss erfolgen.

 

-          Im Regelfall ist von den Bewerbern innerhalb von 4 Wochen nach Zugang eines An­gebotes der Stadt verbindlich der Erwerb der Grundstücke zu erklären.

 

 

4. Verkaufspreis für die Bauplätze im Neubaugebiet „Nördlich Worthstraße“ in Otze:

 

Erstmals mit Vermarktung des Baugebietes „Sorgensen-Ost“ war der Verkaufspreis für Baugrundstücke in neuen Wohngebieten, orientiert am Bodenrichtwert, pauschal als End­preis einschließlich des auf das jeweilige Grundstück entfallenden Ablösungsbetrages für die Erschließungsbeiträge festgesetzt worden. Diese Verfahrensweise wurde aufgrund der Erfahrungen aus der Vermarktung von „Sorgensen-Ost“ auch auf die sich anschließenden Neubaugebiete „Südlich Beerbuschweg“ und „Alfred-Oehme-Platz“ übertragen. Differen­ziert worden war dabei lediglich nach den über den Bebauungsplan durch die Festsetzung einer unterschiedlichen Zahl der Vollgeschosse eingeräumten Möglichkeiten zur Ausnutz­barkeit der Grundstücke, da dies auch entsprechende Auswirkungen auf die Festsetzung eines Erschließungsbeitrages hat.

 

Diese Vorgehensweise bietet Kostentransparenz und Kalkulationssicherheit für den Käu­fer. Die Stadt profitiert davon, dass der zuvor entsprechend den gesetzlichen Erforder­nissen berechnete Ablösungsbetrag zugleich mit dem Kaufpreis eingenommen wird. Die erforderliche Ablösungsvereinbarung wird im Rahmen des Grundstückskaufvertrages vor­genommen, wobei sich der tatsächlich auf den Nettogrundstückspreis und den jeweiligen Ablösungsbetrag entfallende Teil des Verkaufspreises je m² nach der jeweiligen tatsäch­lichen Situation des Grundstückes ergibt und im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Dies hat zur Folge, dass der Nettobodenpreis ohne Ablösungsbetrag auch innerhalb eines Bauge­bietes unterschiedlich sein kann. Der für den Kunden letztlich entscheidende Endpreis bleibt aber gleich (differenziert lediglich nach Ausnutzbarkeiten, s.o.) und entspricht der zuvor festgelegten Höhe.

 

Zusammenfassend wird daher empfohlen, wieder wie vorstehend geschildert vorzugehen. Allerdings ist für „Nördlich Worthstraße“ eine Differenzierung nach Vollgeschossen nicht erforderlich, da hier die Ausnutzbarkeit der Grundstücke über den Bebauungsplan mit einheitlich zwei Vollgeschossen festgesetzt werden soll.

 

Bei der Festsetzung von Verkaufspreisen hat sich die Stadt in der Vergangenheit regel­mäßig an den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover festgestellten Bodenrichtwerten für Wohnbauland, die sich immer auf das Grundstück einschließlich Er­schließungskosten beziehen, orientiert. Dies, um zum einen preisregulierend zu wirken, indem keine neuen Höchstmarken bei Grundstücksverkäufen festgesetzt werden, und um zum anderen auch einen am Markt orientierten Preis für städtisches Eigentum erzielen zu können.

 

Für die Ortschaft Otze, in der sich das Baugebiet „Nördlich Worthstraße“ befindet, beträgt der aktuelle Richtwert (Stichtag 01.01.2008) 110,00 €/m². Es wird vorgeschlagen, die­sen Richtwert als Kaufpreis inkl. Erschließung einheitlich für alle Baugrundstücke im Bau­gebiet „Nördlich Worthstraße“ zugrunde zu legen.