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Beschlussvorschlag:

 

1.    Die Vergabe und der Verkauf der Baugrundstücke im Baugebiet „Eseringen“ soll entsprechend den Ausführungen zu Ziffer 4 durch die Verwaltung vorgenommen werden.

 

2.    Der Verkaufspreis der Baugrundstücke im Baugebiet „Eseringen“ beträgt 165,00 €/m². In diesem Preis sind die jeweiligen Kosten für die Ver- und Entsorgungsanschlüsse nicht enthalten.

 

Ferner ist von allen Erwerbern jeweils ¼ der privaten Erschließungsstraße ebenfalls zum Preis von 165,00 €/m² mit zu erwerben und eine Vereinbarung über den Ausbau der Privatstraße, die Übernahme der hierfür entstehenden Ausbaukosten sowie deren späterer Unterhalt zu schließen.

 

Sachverhalt und Begründung:

 

1.    Ausgangssituation

 

Der Wohnbauland ausweisende Bebauungsplan Nr. 0-86 „Eseringen“ ist seit dem 22.01.2015 rechtskräftig. Die Fläche war für eine Vermarktung ab der 2. Hälfte 2015 vorgesehen gewesen, nach Abschluss zuvor notwendiger Bodensanierungsarbeiten. Da sie vor dem Hintergrund der dann erfolgten Entwicklung als eine potentielle Fläche zur Errichtung von Flüchtlingsunterkünften angesehen und für diesen Zweck in den Einwohnerversammlungen vorgestellt worden war, wurde die Vermarktung der Wohnbaugrundstücke zunächst zurückgestellt. Aufgrund der aktuellen Lage ist ein Rückbehalt der Fläche für den Bau von Flüchtlingsunterkünften aus Sicht der Verwaltung nicht mehr erforderlich, so dass mit der Vermarktung der vier dort zur Verfügung stehenden Wohnbaugrundstücke begonnen werden kann. Hierfür ist eine Entscheidung über das anzuwendende Vergabeverfahren sowie die Höhe des Verkaufspreises erforderlich. Die Grundstücke werden gemäß Bebauungsplan über eine Privatstraße erschlossen, die anteilig von den Käufern mit zu erwerben ist.

 

Entsprechend den Delegationsbeschlüssen des Rates der Stadt Burgdorf vom 18.10.2012 zur Zuständigkeitsverlagerung vom Rat auf den Verwaltungsausschuss bzw. den Bürgermeister fallen Grundstücksverkäufe in Neubaugebieten gemäß Punkt C Ziffer 14.1 als Geschäfte der laufenden Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters, nachdem zuvor Verkaufspreise und Vergaberichtlinien durch den Verwaltungsausschuss beschlossen worden sind.

 

2.    Anwendung von Vergabekriterien für kommunales Bauland in der Vergangenheit

 

Vor Vermarktungsbeginn für ein Neubaugebiet müssen die Vergabekriterien für kommunales Bauland festgelegt werden. Ob diese dann zur Anwendung kommen, hängt davon ab, ob die Zahl der Bewerber die Zahl der vorhandenen Bauplätze überschreitet oder nicht.

 

In der Liegenschaftsabteilung werden kontinuierlich Anfragen von Interessenten für kommunales Wohnbauland vorgemerkt.

 

Die Anfragen beziehen sich teilweise auf bestimmte und bereits in der Planung befindliche Neubaugebiete, als auch ganz allgemein auf Bauland im Bereich des Stadtgebietes. Sofern den Kaufinteressenten kein oder kein geeignetes Angebot gemacht werden kann, werden die Interessenten auf einer „Bauplatzinteressentenliste“ vorgemerkt.

 

Aktuell sind mit Drucklegung dieser Vorlage 618 Anfragen registriert, wovon sich vier gezielt auf das Baugebiet „Eseringen“ beziehen.

 

Die Stadt leitet in der Regel allen vorgemerkten Interessenten die Informationen über neu in die Vermarktung gehendes Bauland zu und gibt damit allen Interessenten die Möglichkeit, sich für ein Grundstück bewerben zu können.

 

Tatsächlich bewirbt sich von den vorgemerkten Interessenten in der Regel zwar immer nur ein Teil auf die angebotenen Baugrundstücke, dennoch wurde in der Vergangenheit jedes Mal davon ausgegangen, dass die Anzahl der bei der Stadt eingehenden Grundstücksbewerbungen, die Anzahl der verfügbaren Bauplätze übersteigen wird. Um hier eine Handhabe für das weitere Vorgehen zu haben, sind entsprechende Vergabekriterien erforderlich.

 

Kein Erfordernis zur Anwendung der vorher festgelegten Vergabekriterien besteht immer dann, wenn die Zahl der tatsächlichen Bewerbungen die Zahl der vorhandenen Bauplätze in einem Neubaugebiet unterschreitet. In den vergangenen Jahren war dies bei den Neubaugebieten

 

·         „Schwarzenbergsfeld“, Ehlershausen

(Vermarktungsbeginn im Jahr 2000 / 54 Grundstücke)

·         „Südlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen

(2006 / 54)

·         „Alfred-Oehme-Platz“ in der Kernstadt

(2006 / 16)

·         „Nördlich Worthstraße“ in Otze

(2008 / 32)

·         „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen

(2008 / 9) sowie

·         „Östlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen

(2011 / 88) der Fall,

während in den Neubaugebieten

·         „Kleines Dorffeld“ in Heeßel

(1997 / 41)

·         „Lehmkuhlenweg“ in Otze

(2000 / 16)

·         „Burgdorf-Nordwest“

(1. und 2. Vermarktungsabschnitt, 2000 bzw. 2002 / 23 bzw. 48)

·         „Sorgensen-Ost“

(2004 / 23)

·         „Flachsfeld 2“ in Schillerslage

 (2011 / 11) und

·         „Nördlich Zilleweg“ in  Burgdorf

(2014 / 28)

 

zumindest für den ersten Vermarktungsschritt die Vergabekriterien angewendet werden mussten.

 

Ein nicht zu vermeidender Umstand bei der Baulandvermarktung ist, dass sich nicht nur ein in der Regel erheblicher Anteil von Interessenten, die sich zunächst haben vormerken lassen, nachher nicht mehr konkret um entsprechende Bauplätze bewirbt, sondern auch, dass es mit einer bestimmten Quote konkreter Bewerber später nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Dies bringt es mit sich, dass, selbst dann, wenn zunächst die Zahl der Bewerbungen die Anzahl der Grundstücke in einem Baugebiet übersteigt, es jedes Mal dazu kam, dass Bauplätze trotzdem frei blieben und in einem zweiten Vermarktungsschritt oder auch über einen längeren Zeitraum weiteren Interessenten angeboten werden konnten. Da hier dann häufig die Anzahl der noch freien Bauplätze die Anzahl der Interessenten übersteigt, sind in einem zweiten, spätestens aber in der Regel in einem dritten Vermarktungsschritt keine weiteren Vergabekriterien mehr erforderlich. Den Vermarktungsabschluss bilden in der Regel einzelne Grundstücke, die einzelnen Interessenten direkt angeboten werden können.

 

Aufgrund der Zahl der derzeit vorgemerkten Interessenten für kommunales Bauland (618), ist davon auszugehen, dass zumindest in einem ersten Vermarktungsschritt Vergabekriterien angewendet werden müssen.

 

Zudem sind diese ein wichtiges Entscheidungsinstrument bei Vergabeentscheidungen in Einzelfällen, zum Beispiel bei sich überschneidenden Grundstückswünschen.

 

Insofern sollte hierfür durch eine entsprechende Entscheidung Vorsorge getroffen werden.

 

3.    Allgemeines zu Vergabekriterien und Verkaufsbedingungen für Neubaugebiete

 

Dort, wo ein Vergabeverfahren angewendet werden musste, hat sich in der Vergangenheit das Verfahren, das eine Verlosung der Bauplätze unter den Bewerbern vorsieht, aufgrund seiner Transparenz und Einfachheit bewährt.

 

Dieses Vergabeverfahren wurde erstmals für das Baugebiet „Sorgensen-Ost“ (Vermarktungsbeginn im Jahr 2004) vom Rat beschlossen und angewendet. Bis dahin erfolgte die Grundstücksvergabe nach einem nach verschiedenen Kriterien differenzierten Punktekatalog.

 

Der Verwaltungsaufwand für das Verlosungsverfahren ist insgesamt als deutlich geringer zu beurteilen als die Auswertung umfangreicher Bewerberfragebögen. Auch ist die Nachprüfbarkeit der beim Verlosungsverfahren zugrunde liegenden Kriterien ungleich einfacher. Hinzu kommt, dass das Verlosungsverfahren für die Bewerber transparenter ist. Insofern wird vorgeschlagen, das Verlosungsverfahren beizubehalten und es auf das Baugebiet „Eseringen“ zu übertragen.

 

Das seinerzeit für „Sorgensen-Ost“ beschlossene Verlosungsverfahren sah vor, dass zunächst 20 % der Bauplätze unter Ortsteilbewerbern verlost werden, dann noch einmal  40 % unter Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern und unter Einschluss von evtl. zuvor verbliebenen Ortsteilbewerbern, und schließlich 40 % unter allen sonstigen und allen bislang nicht ausgelosten Bewerbern. Nicht in Anspruch genommene Grundstücke gehen jeweils auf die nächste Verlosungsgruppe über.

 

Beim Baugebiet „Sorgensen-Ost“ waren zwei Verlosungsschritte erforderlich: Nach einer ersten Verlosung war es einige Wochen später erforderlich, noch einmal eine weitere Verlosung der nicht in Anspruch genommenen Baugrundstücken unter den verbliebenen Bewerbern durchzuführen, wobei auch hier die jeweiligen Bewerbergruppen (Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern und sonstige Bewerber) entsprechend berücksichtigt wurden, das heißt, dass Bauplätze, die von einem Bewerber aus der Gruppe Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern nicht in Anspruch genommen wurden, zunächst wieder unter solchen Bewerbern verlost wurden.

 

Lediglich ein Aspekt des Sorgenser Verfahrens hat sich zumindest bei diesem Baugebiet nicht bewährt: Danach sollten 20 % der Baugrundstücke für Ortsansässige (einschließlich ehemaliger und rückkehrwilliger Bauinteressenten) aus Sorgensen nicht nur vorab reserviert, sondern auch, wenn zum Vermarktungsbeginn nicht ausreichend Bewerber zur Verfügung stehen, bis zu 6 Monate vorgehalten werden. In Sorgensen hat, gleich aus welchen Gründen, letztlich kein Bewerber aus dem Ortsteil ein Grundstück erworben. Das Vorhalten der Bauplätze über sechs Monate war aus diesem Grunde nicht erforderlich.

 

Für die nach „Sorgensen-Ost“ folgenden Baugebiete „Südlich Beerbuschweg“ im Ortsteil Hülptingsen, „Nördlich Worthstraße“ in Otze, „Nördlich Stockwiesen“ in Weferlingsen und „Östlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen wurde das Verlosungsverfahren analog „Sorgensen-Ost“ beschlossen und angewandt, mit dem Unterschied, dass darauf verzichtet wurde, frei bleibende Grundstücke aus den für Ortsteilbewerber vorgehaltenen Bauplätzen (20 %) über einen längeren Zeitraum für Bewerber aus der Gruppe Ortsteilbewerber zu reservieren. Diese sind sofort in die nächste Verlosungsgruppe (Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern) übergegangen.

 

Für das Baugebiet „Flachsfeld 2“ in Schillerslage wurde das Verlosungsverfahren vom Grundsatz her übertragen. Da es seinerzeit eine verhältnismäßig große Nachfrage von Interessenten aus Schillerslage gab, wurden, um dieser Nachfrage Rechnung zu tragen, die Vergabekriterien dahingehend geändert, dass zunächst die Mehrzahl der Baugrundstücke (7 von 11) den aus Schillerslage stammenden Interessenten vorbehalten blieb. Jeweils 2 Bauplätze wurden den Gruppen Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern und Sonstige Bewerber zugeteilt.

 

Für die Baugebiete „Alfred-Oehme-Platz“ und „Nördlich Zilleweg“ wurde das „Sorgenser Verlosungsverfahren“ unter Berücksichtigung dessen, dass es durch die Lage beider Baugebiete in der Kernstadt keine Ortsteilbewerber im eigentlichen Sinne gibt, zwar ebenfalls vom Grundsatz her übertragen, aber eine 50 : 50 – Aufteilung der zur Verfügung stehenden Baugrundstücke (50 % Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern, 50 % sonstige Bewerber) gewählt.

 

Aufgrund von Anregungen und Anmerkungen von Bauplatzinteressenten zu den bisherigen Vergabekriterien, stellen sich zwei Fragen:

 

1.    Sollte zukünftig auch für Baugebiete, die in der Kernstadt gelegen sind, eine Quote für Bewerber aus Burgdorf (Kernstadt und Ortsteile zusammengefasst), wie in den Ortsteilen für Ortsteilbewerber bereits praktiziert, berücksichtigt werden?

Von den derzeit 618 vorgemerkten Bauplatzinteressenten haben 302 ihren Wohnsitz in Burgdorf, 316 außerhalb.

Es wird vorgeschlagen, dieser Anregung Rechnung zu tragen. Dabei sollte die Definition für Burgdorfer Bewerber in Anlehnung der Definition für Ortsteilbewerber wie folgt lauten: „Burgdorfer Bewerber ist, wer seit mindestens 3 Jahren in Burgdorf seinen Hauptwohnsitz hat oder früher einmal über einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 3 Jahren seinen Hauptwohnsitz in Burgdorf hatte.“

 

2.    Soll die bislang für Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern vorgesehene Quote weiterhin Bestand haben?

Eine Aussage über die Anzahl von vorgemerkten Interessenten mit Kindern kann hier nicht gemacht werden, da diese Information erst mit den konkreten Bewerbungen bei Vermarktungsstart abgefragt wird.

Diese Quote benachteiligt, dies ist von anderen Interessenten kritisch angemerkt worden, kinderlose Bewerber, damit sowohl junge (noch) kinderlose Paare, als auch ältere Lebenspartnerschaften. Die Quote entspricht aber den Zielen der familienfreundlichen Stadt, daher wird vorgeschlagen, diese so beizubehalten, da auch andere Bewerber ohne Kinder ja nicht chancenlos sind.

Will man dieser Anmerkung Rechnung tragen, könnte zum Beispiel alternativ die Anzahl der Grundstücke für Familien/Lebensgemeinschaften mit Kindern reduziert werden.

 

Erstmals im Vergabeverfahren „Nördlich Zilleweg“ (Burgdorf-Weststadt) im Jahr 2014 wurde aufgrund der Vielzahl von Interessenten (~300) gegenüber 28 zur Verfügung stehenden Baugrundstücken das Vergabeverfahren dahingehend abgeändert, dass Bewerbungen von Interessenten, die ab 01.01.2006 bereits ein Baugrundstück von der Stadt erworben hatten, bei der Vergabe der Grundstücke solange nicht berücksichtigt werden, solange andere Interessenten vorhanden sind.

Eine solche Regelung sollte auch für das Baugebiet „Eseringen“ vorgesehen werden. Dabei sollte unter Berücksichtigung der derzeit vorgemerkten Interessenten (618) im Verhältnis zu der Anzahl der Bauplätze (4) als Stichtag der 01.01.2006 beibehalten werden.

Unter den derzeit 618 vorgemerkten Bauplatzinteressenten befinden sich aktuell rd. 33 Interessenten, die bereits in den Baugebieten „Südlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen (Vermarktung 2006 bis 2008) „Nördlich Worthstraße“ in Otze (2008 bis 2012), „Östlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen (2011 bis 2013) ein Grundstück von der Stadt erworben haben und insofern ihre Häuser erst kurze Zeit bewohnen oder bereits wieder verkauft haben.

 

Vorgeschlagen wird des Weiteren die Aufnahme einer Regelung die besagt, dass Bewerber, die bereits einmal ein Baugrundstück von der Stadt erworben und sich hierbei so vertragswidrig verhalten haben, dass ihnen eine Vertragsstrafe, zum Beispiel wegen des Verstoßes gegen die zweijährige Eigennutzungsverpflichtung des errichteten Wohnhauses ab Bezug oder gegen die Verpflichtung zur Errichtung eines Wohnhauses im Passivhausstandard (Baugebiet „Nördlich Zilleweg“), auferlegt werden musste, bei der Vergabe so lange nicht berücksichtigt werden, wie andere Interessenten vorhanden sind.

 

4.    Vorschlag für das Baugebiet „Eseringen“

 

Für das Baugebiet „Eseringen“ werden die folgenden Vergabekriterien und Verkaufsbedingungen vorgeschlagen:

 

4.1         Grundstücksvergabe

 

Sofern die Zahl der eingegangenen Bewerbungen die Zahl der zur Verfügung stehenden Baugrundstücke übersteigt, wird die Auswahl der Grundstückserwerber/-innen wie folgt vorgenommen werden. Ebenfalls soll das Vergabeverfahren bei sich überschneidenden Grundstückswünschen angewandt werden.

 

Gruppe 1:

50 % der Baugrundstücke (= 2 Stück) werden an Familien und Lebensgemeinschaften mit einem oder mehr Kindern* vergeben und unter den Bewerbern verlost, wobei mindestens 25 % (= 1 Stück) an Burgdorfer Bewerber vergeben werden, sofern Bewerbungen von Burgdorfer Bewerbern vorliegen.

 

*Minderjährige Kinder bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres, die im Haushalt leben und dort gemeldet sind.

 

Die Bewerber, die in Gruppe 1 nicht zum Zuge gekommen sind, werden mit in die Verlosung der Gruppe 2 genommen.

 

Die in Gruppe 1 nicht in Anspruch genommenen Grundstücke gehen in Gruppe 2 über.

 

Gruppe 2:

50 % der Baugrundstücke (= 2 Stück) werden in freier Verlosung an alle sonstigen Bauinteressenten vergeben, wobei mindestens 25 % (= 1 Stück) an Burgdorfer Bewerber vergeben werden, sofern Bewerbungen von Burgdorfer Bewerbern vorliegen.

 

Bewerbungen von Kaufinteressenten, die in der Zeit ab dem 01.01.2006 bereits ein Wohnbaugrundstück von der Stadt Burgdorf zur Eigennutzung erworben haben, werden während der Anwendung dieser Kriterien bei der Vergabe nicht berücksichtigt.

 

Bewerbungen von Kaufinteressenten, die bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein Wohnbaugrundstück von der Stadt Burgdorf erworben haben und sich in diesem Zusammenhang so vertragswidrig verhalten haben, dass ihnen die Zahlung einer Vertragsstrafe auferlegt werden musste, werden während der Anwendung dieser Kriterien bei der Vergabe nicht berücksichtigt.

 

Unrichtige Angaben führen zum Ausschluss aus dem Vergabeverfahren.

 

4.2      Besondere Verkaufsbedingungen für alle Baugrundstücke

 

·         Im Regelfall ist von den Bewerbern innerhalb von 4 Wochen nach Zugang eines Angebotes der Stadt Burgdorf verbindlich der Erwerb der Grundstücke zu erklären.

 

·         Bebauungsverpflichtung:

In dem mit der Stadt Burgdorf abzuschließenden Kaufvertrag verpflichten sich die Käufer, mit der Bebauung des Grundstücks innerhalb von 2 Jahren ab Kaufvertragsabschluss zu beginnen. Andernfalls behält sich die Stadt Burgdorf das Recht vor, das Grundstück zurückzuverlangen. Diese Vereinbarung wird im Grundbuch der Käufer durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert, so dass dadurch auch ein spekulativer Weiterverkauf des unbebauten Grundstücks ausgeschlossen ist.

 

·         Verpflichtung zur Eigennutzung:

Im Kaufvertrag wird die Verpflichtung vereinbart, das zu erstellende Wohngebäude nach dessen Fertigstellung mindestens 2 Jahre selbst zu bewohnen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 € zu zahlen. Ausnahmen sind in begründeten Fällen, zum Beispiel berufsbedingtem Ortswechsel, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung o.ä. möglich.

 

·         Die Grundstücke werden über eine Privatstraße erschlossen, die anteilig, zu je ¼, mit zu erwerben ist. Der Verkauf der Privatstraße erfolgt einschließlich Straßenausbau. Die durch den Straßenausbau einschließlich Kanalisation anfallenden Kosten sind von den Grundstückserwerbern zu tragen. Zeitgleich mit dem Grundstückskaufvertrag ist aus diesem Grund mit der Stadt Burgdorf ein Werkvertrag über den Ausbau der Privaterschließungsstraße einschließlich Kanalisation (Schmutz- und Niederschlagswasser) zu schließen.

 

Seitens der zukünftigen privaten Eigentümer besteht gegenüber der Stadt Burgdorf weder Anspruch auf Winterdienst und Straßenreinigung, noch auf Unterhaltung und Erneuerung der Straße und der privaten Kanalisationsanlage. Eine Beleuchtung der Privatstraße wird von der Stadt Burgdorf nicht erstellt. Sollte von den zukünftigen privaten Eigentümern eine Straßenbeleuchtungsanlage erstellt werden, besteht kein Anspruch auf den Anschluss an die öffentliche Straßenbeleuchtungsanlage.

 

5.    Verkaufspreis für die Bauplätze im Neubaugebiet „Eseringen“

 

Erstmals mit Vermarktung des Baugebietes „Sorgensen-Ost“ war der Verkaufspreis für Baugrundstücke in neuen Wohnbaugebieten, orientiert am Bodenrichtwert, pauschal als Endpreis einschließlich des auf das jeweilige Grundstück entfallenden Ablösungsbetrages für die Erschließungsbeiträge festgesetzt worden. Diese Verfahrensweise wurde aufgrund der Erfahrungen auch auf die sich anschließenden Neubaugebiete übertragen.

 

Die Erschließung des Baugebietes „Eseringen“ erfolgt über die vorhandene, bereits endgültig hergestellte, Straße „Eseringer Straße“.  Gesonderte Ablösebeträge für eine öffentliche Erschließungsstraße fallen hier nicht an, da Erschließungsbeiträge nicht mehr zu entrichten sind.

 

Bei der Festsetzung von Verkaufspreisen hat sich die Stadt in der Vergangenheit regelmäßig an den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Katasteramt Hannover festgestellten Bodenrichtwerten für Wohnbauland, die sich immer auf das Grundstück einschließlich Erschließungskosten beziehen, orientiert. Dies, um zum einen preisregulierend zu wirken, indem keine neuen Höchstmarken bei Grundstücksverkäufen festgesetzt werden, und zum anderen auch einen am Markt orientierten Preis für städtisches Eigentum erzielen zu können.

 

Für Burgdorf-Süd beträgt der aktuelle Bodenrichtwert (Stand 31.12.2015) für bebaubare Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke lt. Gutachterausschuss 165,00 €/m². Es wird vorgeschlagen, diesen Richtwert als Kaufpreis einheitlich für die vier Grundstücke im Baugebiet „Eseringen“ zugrunde zu legen.

 

Ferner haben alle Käufer die individuellen Anschlusskosten für die Ver- und Entsorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, Gas, Abwasser etc.) zusätzlich mit den jeweiligen Ver- und Entsorgungsträgern abzurechnen.