Bezugsvorlage: 2016 1183
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Beschlussvorschlag:
Es ist darüber zu entscheiden, in welchem Ortsteil der Stadt Burgdorf als nächstes ein Wohnbaugebiet entwickelt werden soll.
Dazu dienen die Ausführungen dieser Vorlage mit anliegender Bewertungs-Matrix.
Sachverhalt und Begründung:
Wie im Zusammenhang mit den Beratungen zur Bezugsvorlage Nr. 2016 1183 ausgeführt, ist eine Entscheidung über ein nächstes Wohnbaugebiet in einem der Burgdorfer Ortsteil herbeizuführen.
Dazu wurden in den vergangenen Wochen Kriterien zusammengestellt, die nachfolgend erläutert werden und anhand einer Matrix (Anlage) einer Auflistung zugeführt wurden.
Von Seiten der Stadtplanungsabteilung sind vorrangig Kriterien anzusetzen, die z.B. auch die übergeordneten Planungsebenen und die Aussagen aus dem ISEK und Darstellungen im FNP berücksichtigen.
Insofern enthält die Matrix zur Bewertung der Ortsteile u.a. folgende Kriterien und Bewertungsstufen:
RROP .
Es wird auf die Funktionen der einzelnen Ortsteile gemäß RROP (‚Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen‘ bzw. sog. ‚Ländlich strukturierte Siedlung mit der Funktion Eigenentwicklung’) abgestellt. Dabei ist die Ergänzungsfunktion Wohnen von Seiten der Region durch bestimmte Infrastrukturmerkmale (KiTa, Nahversorgung, Lage an schienengebundenem ÖPNV) gekennzeichnet.
Für die kleineren Ortsteile ist das Eigenentwicklungspotential relevant, das bei 5 % der jeweiligen Siedlungsfläche liegt.
Bewertung RROP:
+ = Siedlung mit Ergänzungsfunktion Wohnen
o = Siedlung mit Funktion Eigenentwicklung
B-Plan .
Vor dem Hintergrund, dass im Laufe der politischen Beratungen im September d. J. deutlich wurde, dass sich im Prinzip jeder Ortsrat und auch der Ortsvorsteher von Dachtmissen dafür ausgesprochen haben, dass in ihrem jeweiligen Ortsteil der nächste Bebauungsplan (B-Plan) aufgestellt werden sollte, ist sicherlich auch von Bedeutung, wann dort zuletzt ein B-Plan für ein Wohngebiet (WA) Rechtskraft erlangte. Diese Daten sind in der Matrix genannt.
Bewertung letzter
B-Plan:
+ = B-Plan bis 2000
o = B-Plan nach 2000
ISEK .
Aufgeführt sind die in den jeweiligen Ortsteilen genannten Entwicklungsbereiche und Aussagen gemäß ISEK. Außerdem wird auf den jeweiligen Siedlungstyp eingegangen (dazu kann ggf. noch auf die individuellen Ortscharakteristika abgestellt werden).
1*) Eine Ausnahme stellt hierzu Ehlershausen dar:
Das ISEK (2010) sieht für die künftige Entwicklung von Wohnbauflächen noch die Bereiche N 1 „Weidendamm“ und N 2 „Nördlich des Kindergartens“ vor.
Der Bereich N 1 „Weidendamm“ wäre zwar aus rein stadtplanerischer Sicht wegen seiner Lage im Siedlungskörper Ehlershausen mit der Nähe zu Bahn und zu Einkaufsmöglichkeiten prioritär zu entwickeln. Wie verschiedene Prüfungen in der Vergangenheit aber zeigen, gibt es Belange des Lärmschutzes (gegenüber der Bahn und neben dem Gewerbegebiet) sowie des Biotop- und Artenschutzes zu berücksichtigen, die eine Entwicklung erschweren. Auch die Nachbarschaft zu Reitnutzung sowie die in die Zukunft gerichteten Überlegungen der Grundeigentümer lassen eine bauliche Entwicklung in absehbarer Zukunft nicht gerade möglich erscheinen.
Im Zuge der Neuaufstellung des FNP bzw. der Bauleitplanung „Golfplatzerweiterung“ hat sich gezeigt, dass der Bereich N 2 „Nördlich des Kindergartens“ für eine bauliche Entwicklung nicht genutzt werden kann, da er in einem verordneten Wasserschutzgebiet liegt. Hier ist u.a. der Kahlschlag von forstwirtschaftlichen Flächen verboten.
Diese Sachverhalte zu den Bereichen N 1 und N 2 im ISEK wurden
bereits in der Mitteilungsvorlage 2013
0513 dargelegt.
Stattdessen
hat die Verwaltung inzwischen mögliche Alternativen hierzu geprüft. Die Ergebnisse
wurden in der Sitzung des Ortsrates Ramlingen-Ehlershausen am 02.02.2016
vorgestellt – vgl. Protokoll.
Dementsprechend wurden Überlegungen angestellt, am südwestlichen Ortsrand von Ehlershausen eine Siedlungsentwicklung zu prüfen. Zur Schaffung von Neubaugrundstücken wurden und werden als neue Bereiche, die beiderseits der Ramlinger Straße betrachtet:
Ø Südlich / entlang des Ehlershäuser Weges bzw. der Bereich zwischen Ehlershäuser Weg und Ramlinger Straße
Ø Westlich Schwarzenbergsfeld
Bewertung ISEK:
+ = Entwicklung mittelfristig vorgesehen
o = Entwicklung langfristig vorgesehen bzw. für den Eigenbedarf
FNP .
Gewertet wird, ob bereits im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) Wohnbauflächen dargestellt sind oder ob eine Änderung des FNP erforderlich wird.
Bewertung FNP – Änderung:
+ = bereits erfolgt
o = erforderlich
Weiterhin sind – neben den übergeordneten Planungsaspekten –auch die in den Ortsteilen gegebenen Standortqualitäten bzw. die Ausstattung mit Infrastruktur wie Kindertagesstätten (KiTa), Grundschulen, Nahversorgung und ÖPNV-Anbindung von Bedeutung.
In Bezug auf KiTa und Grundschule wurde neben dem Bestehen dieser Einrichtungen sowohl deren prognostizierte Auslastung als auch die Entfernung zu den genannten Entwicklungsbereichen betrachtet.
Ebenso wurden die jeweilige Nähe zu Nahversorungsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV (S-Bahn, Bus) in die Matrix aufgenommen.
KiTa .
2*) Bewertung
KiTa – Prognose der
Auslastung: Entfernung zur KiTa:
- + = unterbesetzt + = fußläufig – im 500 m Radius
- o = ausgeglichen o = ca. 1.000 – 1.500 m
- – = überbelegt - = darüber
Grundschule .
2*) Bewertung
Prognose der
Auslastung: Entfernung zur Grundschule:
- + = unterbesetzt + = fußläufig – im 500 m Radius
- o = ausgeglichen o = ca. 1.000 – 1.500 m
- – = überbelegt - = darüber
Nahversorgung .
Bewertung
Lebensmittel-Einkauf: Entfernung
zum Lebensmittel-Einkauf:
+ = Nahversorgung am Ort + = fußläufig – bis 700 m
o = Hofläden o = über 700 m
- = kein - = über 1.500 m
ÖPNV .
Bewertung
ÖPNV-Anbindung:
+ = an der S-Bahn-Linie
o = Bus
- = keine
Entfernung zur
S-Bahn-Haltestelle: Entfernung
zur nächsten Bus-Haltest.:
+ = fußläufig – im 300 m Radius + = fußläufig – im 300 bis 500 m Radius
o = unter 1.000 m
- = darüber
Wesentliche Bedeutung werden auch Kriterien der verkehrlichen Erschließung sowie der Ver- und Entsorgung haben:
- Erforderlichkeit neuer Erschließungsanlagen
- Entwässerung / Kapazitäten Schmutzwasserbeseitigung / Kanal
- Bodenbeschaffenheit / Versickerungsfähigkeit
Verkehrl. Erschließung .
Bewertung
Erschließung:
+ = an bestehender Erschließung möglich
+/- = Erschließung bei übergeordneter Straße
- = Erschließung herzustellen
Schmutzwasser .
Bewertung
Schmutzwasserableitung:
++ = gut möglich
+ = eingeschränkt und mit Auffüllung möglich
- = Pumpwerk erforderlich
Niederschlagswasser .
Bewertung Niederschlagswasser / Versickerung:
o = Bodenuntersuchung noch nicht erfolgt
Zu berücksichtigen ist, dass sich nicht alle Kriterien schon in einer aussagekräftigen Tiefe bewerten lassen. – So sind die Kriterien zur Versickerungsfähigkeit mithin zur Entwässerung von Niederschlag grundsätzlich wichtig und in der Bewertung zu berücksichtigen. Sie sind aber gegenwärtig hinsichtlich ihrer Gewichtung „nur“ gleichwertig ansetzbar bzw. offen, weil noch Untersuchungsbedarf besteht.
Zur Lage von potentiellen Wohnbaugebieten bezüglich auftretender Immissionen aus Verkehr oder benachbarten Nutzungen lassen sich gegenwärtig bedingt Aussagen wiedergeben. Sie sind folgendermaßen eingeflossen:
Immissionen .
Bewertung Immissionen/Lärm:
+ = keine erkennbaren Probleme bzw. über Bauleitplanung zu lösen
o = über Schallgutachten zu prüfen
- = aktiver Schallschutz erforderlich
Da auch der Abstand zu Wald eine für die bauliche Entwicklung bedeutende Rolle einnehmen kann, wurde auch dieses Kriterium mit betrachtet:
Wald .
Bewertung
Wald/-abstand:
+ = keine Relevanz
o = wäre zu prüfen
- = erforderlich
Letztlich bleibt zu sagen, dass nicht für alle Bereiche in bzw. am Rande der Ortsteile ‚Aussagen aus dem Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum FNP‘ = LPlaFB vorliegen. Sie sind folgendermaßen zu berücksichtigen:
LPlaFB .
Bewertung LPlaFB zum FNP:
o = konfliktarmer Raum = Konfliktstufe I
- = konfliktträchtiger Raum = mäßiger Konflikt = Stufe II
-- = starker bis sehr starker Konflikt = Stufen III oder/bis IV
Aus Sicht der Stadtverwaltung hätten wohl alle Ortsteile betrachtet und anhand der Kriterien bewertet werden können. Allerdings gibt es Ortsteile, die – ähnlich wie seinerzeit Weferlingsen – aus Sicht einer Vermarktung eher schlecht geeignet sind. Somit wurden in erster Linie die Ortsteile Ehlershausen, Otze und Schillerslage in die Betrachtung eingestellt.
Außerdem wurden – entsprechend der Anfragen und Überlegungen aus den politischen Gremien
- auch Sorgensen (vgl. Vorlage 2015 0955) und
- Dachtmissen in die Überlegungen einbezogen.
Da aus dem Ortsteil Dachtmissen
regelmäßig nach der Entwicklung von Wohnbauland im Bereich der im ISEK
markierten Flächen “Option“ – Am Mittelfeld“ für den Eigenbedarf –
nachgefragt wird, hat die Stadtplanungsabteilung auch diesen Ortsteil in die
Betrachtungen einbezogen. Allerdings gilt gerade auch hier die obige Bemerkung
zur Vermarktungslage.
Insofern und auch unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwands im Verhältnis zur Schaffung von Bauplätzen sollte eine Wohnbaulandentwicklung in 3*) Dachtmissen, wie auch in den anderen kleinen Ortsteilen, entfallen.
Um Verhandlungsspielräume zu wahren, könnte überlegt werden, ob im Ergebnis eine Reihenfolge von 1. Ortsteil, dann 2. Ortsteil, dann 3. Ortsteil… stehen könnte.