Beschlussvorschlag:

1.    Die Vergabe und der Verkauf der Baugrundstücke auf den Bauflächen WA¹ bis WA⁵ im Neubaugebiet „Nördlich Zilleweg“ soll entsprechend den Ausführungen zu Ziffer 2 durch die Verwaltung vorgenommen werden.

2.    Der Verkaufspreis der Baugrundstücke auf den Bauflächen WA¹ bis WA⁵ im Neubaugebiet „Nördlich Zilleweg“ beträgt 175,00 €/m² einschließlich Ablösebeträge für den Erschließungsbeitrag.

Sachverhalt und Begründung:

1.            Ausgangssituation

Unter der Voraussetzung eines Satzungsbeschlusses durch den Rat der Stadt Burgdorf in der Sitzung am 13. März 2014 wird der Bebauungsplan Nr. 0-87 „Nördlich Zilleweg“ nach anschließender Veröffentlichung im gemeinsamen Amtsblatt für die Region Hannover rechtskräftig werden. Um danach möglichst kurzfristig mit der Vermarktung der Baugrundstücke beginnen zu können, ist nun eine Entscheidung über die Vergabekriterien, Verkaufsbedingungen und den Verkaufspreis für die Wohnbaugrundstücke zur Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern (WA¹ bis WA⁵) erforderlich.

Entsprechend den Delegationsbeschlüssen des Rates der Stadt Burgdorf vom 18.10.2012 zur Zuständigkeitsverlagerung vom Rat auf den Verwaltungsausschuss bzw. den Bürgermeister fallen Grundstücksverkäufe in Neubaugebieten gemäß Punkt C Ziffer 14.1 als Geschäfte der laufenden Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich des Bürgermeisters, nachdem zuvor Verkaufspreise und Vergaberichtlinien durch den Verwaltungsausschuss beschlossen worden sind.

2.            Vergabekriterien und Verkaufsbedingungen für das Neubaugebiet „Nördlich Zilleweg“

Sofern es angewandt werden musste, hat sich in der Vergangenheit ein Vergabeverfahren, welches ausschließlich eine Verlosung der Bauplätze unter den Bewerbern vorsieht, aufgrund seiner Transparenz und Einfachheit bewährt. Dabei sollten zunächst 20 % der Bauplätze unter Ortsteilbewerbern, dann noch einmal 40 % unter Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern und evtl. zuvor verbliebenen Ortsteilbewerbern, und schließlich 40 % unter allen sonstigen und bislang nicht berücksichtigten Bewerbern verlost werden. Nicht in Anspruch genommene Grundstücke sollten jeweils auf die nächste Verlosungsgruppe übergehen.

Zuletzt sind die vorstehend beschriebenen Vergabekriterien für die Baugebiete „Nördlich Worthstraße“ in Otze sowie „Östlich Beerbuschweg“ in Hülptingsen festgelegt worden. Diese mussten bei der Vermarktung jedoch nicht angewandt werden, da die Zahl der Bewerber die Zahl der jeweils zur Verfügung stehenden Bauplätze nicht überstiegen hat. Jedoch haben diese bei der Vergabe der Baugrundstücke im Baugebiet „Östlich Beerbuschweg“ als Hilfskriterium bei den sich oftmals überschneidenden Grundstückswünschen Anwendung gefunden. Im Baugebiet „Flachsfeld“ in Schillerslage wurden diese Vergabekriterien ebenfalls angewandt, jedoch war hier aufgrund der hohen Nachfrage von Interessenten aus Schillerslage die Mehrzahl der Baugrundstücke den Ortsteilbewerbern vorbehalten geblieben.

Derzeit sind über 290 Bauplatzinteressenten vorgemerkt. Darunter befinden sich einige Interessenten, die bereits in jüngster Vergangenheit in den Baugebieten „Südlich Beerbuschweg“, „Nördlich Worthstraße“ und „Östlich Beerbuschweg“ ein Grundstück von der Stadt Burgdorf erworben haben und insofern ihre Häuser erst kurze Zeit bewohnen.

Aufgrund der Vielzahl von Interessenten und nur 28 im Baugebiet „Nördlich Zilleweg“ zur Verfügung stehenden Baugrundstücken wird daher in Abänderung früherer Vergabekriterien vorgeschlagen, Bewerbungen von Interessenten, die innerhalb der vergangenen 8 Jahre bereits ein Baugrundstück von der Stadt Burgdorf erworben haben, bei der Vergabe der Grundstücke grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, solange andere Interessenten vorhanden sind.

Eine weitere Änderung der üblichen Vergabekriterien wird hinsichtlich der Definition „Familien mit Kindern“ vorgeschlagen. Bisher wurden Kinder dann entsprechend berücksichtigt, „sofern diese im Haushalt leben, eine Kindergeldbezugsberechtigung für diese vorliegt und ein Nachweis hierüber erbracht wird.“ Vorgeschlagen wird, zukünftig ausschließlich minderjährige Kinder bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres zu berücksichtigen, sofern diese im Haushalt gemeldet sind. Bei dieser Formulierung ist der Nachweis einer Kindergeldbezugsberechtigung nicht mehr erforderlich.

Die bisherige Definition hatte dazu geführt, dass auch in der Familie lebende junge Erwachsene als Kinder gezählt wurden, wenn für diese noch Kindergeld bezogen wird. Die Änderung dieser Definition verfolgt das Ziel, vorrangig Familien mit jüngeren Kindern zu berücksichtigen

Ein neuer zusätzlicher Baustein der Verkaufsbedingungen für dieses Gebiet ist die Vorgabe zur ausschließlichen Errichtung der Ein- und Zweifamilienhäuser im Passivhausstandard, wie sie im Zuge der Bebauungsplanaufstellung politisch beschlossen wurde.

Diese wie auch andere energetische Vorgaben können nach den Regularien des BauGB nicht in Bebauungsplänen festgeschrieben werden, sie können damit auch nicht über Instrumente des Baurechtes durchgesetzt werden. Energetische Standards können im Einklang mit dem BauGB aber über Städtebauliche Verträge vereinbart werden. Dies ist inzwischen übliche Praxis, wenn derartige Vorgaben für Baumaßnahmen gemacht werden. Da die Stadt zugleich auch die Verkäuferin der Grundstücke ist, kann diese städtebauliche Verpflichtung Bestandteil der Grundstückskaufverträge werden. Zur Absicherung, dass diese Vorgabe auch umgesetzt wird, kommt nur die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in Betracht. Andere Städte verfahren bei Baugebieten mit Passivhausbindung ebenso. Bei der Bemessung der Vertragsstrafe ist zu berücksichtigen, dass die Rechtsprechung bei Städtebaulichen Verträgen stets eine Angemessenheit der Höhe der Strafe im Verhältnis zur Vertragspflichtverletzung fordert, was aber nichts über die absolute Höhe aussagt.

Im Hinblick auf hier bekannte Vertragsstrafen anderer Städte bei derartigen Baugebieten mit Passivhausauflage wird für Burgdorf eine Vertragsstrafe von jeweils 10.000 € vorgeschlagen. Diese würde dann fällig, wenn nach Abschluss der Baumaßnahme, spätestens nach Bezug des Wohnhauses, kein Nachweis erbracht wird, dass das Gebäude den Passivhausstandard einhält.

Dieser Nachweis ist durch einen vom Bauträger/Architekten unabhängigen Qualitätsprüfer anhand des sog. Passivhausprojektierungspaketes PHPP, Passivhausinstitut Darmstadt (ein Planungswerkzeug u.a. zur Darstellung der Energiebilanz von Passivhäusern) zu bescheinigen, den die Grundstückserwerber/innen beauftragen müssen und der das Bauvorhaben qualitätssichernd schon während der Bauphase begleiten sollte. Diese Begleitung und Zertifizierung durch einen externen Sachverständigen fordert auch die KfW für ihre Förderprogramme für Effizienz- bzw. Passivhäuser. Wer hier Fördergeld beantragt, muss den Bau ohnehin so begleiten lassen. Der Nebeneffekt dieser laufenden Kontrolle ist eine Bestätigung, dass nachher auch die energetische Gebäudequalität erstellt worden ist, die vom Kunden in Auftrag gegeben wurde.

Folgende Grenzwerte müssen dabei eingehalten werden:

Heizwärmebedarf ≤ 15 kWh/(m²a)

Primärenergiebedarf für Heizen, Kühlen, Trinkwarmwasser, Hilfsstrom, Haushalts und Gemeinstrom ≤ 120 kWh/(m²a)

Luftdichtheit Drucktestluftwechsel n50 ≤ 0,6 h^-1.

Der Qualitätsprüfer muss entweder in der Liste der zugelassenen Qualitätssicherungsbüros von proKlima enercity Fond oder als Energieeffizienz-Experte bei der KfW gelistet sein. Der Passivhausstandard muss mit der zum Zeitpunkt des Bauantrages bzw. der Bauanzeige neuesten Version des Passivhausprojektierungspaketes (PHPP) vom Passivhaus Institut Darmstadt nachgewiesen werden.

Des Weiteren beinhalteten die Verkaufsbedingungen der Stadt Burgdorf bisher die Eigennutzungsverpflichtung durch die Käufer für mindesten 2 Jahre ab Bezug des Wohnhauses. Es wird vorgeschlagen, diese Regelung so beizubehalten. In Ergänzung wird neu vorgeschlagen, bei Nichteinhaltung der Eigennutzungsverpflichtung eine Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 € zu vereinbaren, weil in jüngster Vergangenheit in wenigen Fällen die Vereinbarung nicht eingehalten wurde. Ausnahmen sind in begründeten Fällen, z.B. berufsbedingtem Ortswechsel, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung o.ä. möglich.

Hinsichtlich der Lage des Baugebietes „Nördlich Zilleweg“ in der westlichen Kernstadt ist ein Vorbehalt von Grundstücken für Ortsteilbewerber, wie in den vorangegangenen Baugebieten in Hülptingsen, Schillerslage und Otze nicht erforderlich. Es bietet sich daher eine Einteilung der Grundstücke jeweils zur Hälfte je Bewerbergruppe an.

Für das Baugebiet „Nördlich Zilleweg“ schlage ich die folgenden Vergabekriterien und Verkaufsbedingungen inkl. der vorgenannten Änderungen vor:

2.1         Grundstücksvergabe:

Sofern die Zahl der eingegangenen Bewerbungen die Zahl der zur Verfügung stehenden Baugrundstücke übersteigt, wird die Auswahl der Grundstückserwerber/-innen wie folgt vorgenommen werden:

1.    50 % der Baugrundstücke (14) werden für Familien und Lebensgemeinschaften mit einem oder mehr Kindern*) vorgehalten und unter den Bewerbern verlost.

2.    50 % der Baugrundstücke (14) werden in freier Verlosung an Bauinteressenten vergeben.

Die Bewerber, die unter 1. nicht zum Zuge gekommen sind, werden mit in die Verlosung zu 2. genommen. Die in Gruppe 1 nicht in Anspruch genommenen Grundstücke gehen in Gruppe 2 über.

Bewerbungen von Interessierten, die in den vergangenen 8 Jahren bereits ein Wohnbaugrundstück von der Stadt Burgdorf erworben haben, werden während der Anwendung dieser Kriterien nicht berücksichtigt.

*) minderjährige Kinder bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres, sofern diese im Haushalt gemeldet sind.

2.2         Besondere Verkaufsbedingungen für alle Baugrundstücke:

2.2.1   Bebauungsverpflichtung:

In dem mit der Stadt Burgdorf abzuschließenden Kaufvertrag verpflichten sich die Käufer, mit der Bebauung des Grundstücks innerhalb von 2 Jahren ab Kaufvertragsabschluss zu beginnen. Andernfalls behält sich die Stadt Burgdorf das Recht vor, das Grundstück zurückzuverlangen. Diese Vereinbarung wird im Grundbuch der Käufer durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert, so dass dadurch auch ein spekulativer Weiterverkauf des unbebauten Grundstücks ausgeschlossen ist.

2.2.2   Errichtung eines Wohnhauses im Passivhausstandard:

Die Grundstücke werden ausschließlich an Bewerberinnen und Bewerber vergeben, die sich vertraglich verpflichten, ein Haus im Passivhausstandard zu errichten (einzuhaltende Grenzwerte und erforderliche Nachweise entsprechend den obigen Ausführungen unter 2.) Der Nachweis ist nach Fertigstellung, spätestens innerhalb von 6 Monaten nach Bezug des Wohnhauses der Stadt Burgdorf vorzulegen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 € an die Stadt Burgdorf zu zahlen.

2.2.3 Verpflichtung zur Eigennutzung:

Im Kaufvertrag wird die Verpflichtung vereinbart, das zu erstellende Wohngebäude mindestens 2 Jahre nach dessen Fertigstellung selbst zu bewohnen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 € zu zahlen. Ausnahmen sind in begründeten Fällen, z.B. berufsbedingtem Ortswechsel, Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung o.ä. möglich.

3.           Verkaufspreis für die Bauplätze im Neubaugebiet „Nördlich Zilleweg“

3.1 Generelles

In den vergangenen Jahren, erstmals mit der Vermarktung des Baugebietes „Sorgensen-Ost“, war der Verkaufspreis für Baugrundstücke in neuen Wohngebieten pauschal als Endpreis einschließlich des auf das jeweilige Grundstück entfallenden Ablösungsbetrages für den Erschließungsbeitrag festgesetzt worden. Diese Verfahrensweise wurde zuletzt auch bei der Vermarktung der Baugrundstücke in den Baugebieten „Östlich Beerbuschweg“, Hülptingsen und „Flachsfeld“, Schillerslage angewandt.

Diese Vorgehensweise bietet Kostentransparenz und Kalkulationssicherheit für die Käufer. Die Stadt profitiert davon, dass der zuvor entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen berechnete Ablösungsbetrag zugleich mit dem Kaufpreis eingenommen wird. Die erforderliche Ablösungsvereinbarung wird im Rahmen des Grundstückskaufvertrages vorgenommen, wobei sich der tatsächlich auf den Nettogrundstückspreis und den jeweiligen Ablösungsbetrag entfallende Teil des Verkaufspreises je m² nach der jeweiligen Situation des Grundstückes ergibt und im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Dies hat zur Folge, dass der Nettobodenpreis ohne Ablösungsbetrag auch innerhalb eines Baugebietes unterschiedlich sein kann. Der für den Kunden letztlich entscheidende Endpreis bleibt aber gleich  und entspricht der zuvor festgesetzten Höhe.

Zusammenfassend wird daher empfohlen, wieder wie vorstehend geschildert vorzugehen.

3.2 Höhe des Verkaufspreises

Bei der Festsetzung von Verkaufspreisen hat sich die Stadt in der Vergangenheit regelmäßig an den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Katasteramt Hannover festgestellten Bodenrichtwerten für Wohnbauland, die sich immer auf das Grundstück einschließlich Erschließungskosten beziehen, orientiert. Dies, um zum einen preisregulierend zu wirken, indem keine neuen Höchstmarken bei Grundstücksverkäufen festgesetzt werden, und zum anderen auch einen am Markt orientierten Preis für städtisches Eigentum erzielen zu können.

Für Burgdorf-West beträgt der aktuelle Bodenrichtwert (Stand: 31.12.2013) für bebaubare Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke lt. Gutachterausschuss, wie auch im Vorjahr, 175,00 €/m². Es wird vorgeschlagen, diesen Richtwert als Kaufpreis inkl. Erschließung einheitlich für alle Wohnbaugrundstücke für Einfamilien- und Doppelhausbebauung (WA¹ bis WA⁵) im Baugebiet „Nördlich Zilleweg“ zugrunde zu legen.