Beschlussvorschlag:

Das für den Geschosswohnungsbau vorgesehene Grundstück im Baugebiet „Nördlich Zilleweg“ wird den Investoren im Bieterverfahren angeboten.

Die Stadt macht den Investoren dabei zur Bedingung, dass

1.    alle zu errichtenden Wohngebäude mindestens den KfW-Effizienzhausstandard-55 erreichen müssen und

2.    alle geplanten Wohngebäude zusätzlich zu den geltenden Vorgaben des § 47 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) im Hinblick auf die Barrierefreiheit folgende Anforderungen erfüllen müssen:

a.    alle Wohnungen müssen barrierefrei im Sinne der DIN 18040 zugänglich sein und

b.    in den Wohnungen müssen ein Schlafzimmer, die Küche, das Bad sowie die verbindenden Flure barrierefrei im Sinne der DIN 18040 sein.

Sachverhalt und Begründung:

Das Grundstück für den Geschosswohnungsbau mit einer Fläche von ca. 2.800m² soll von der Stadt Burgdorf an einen Investor veräußert werden. Die Stadt muss ein transparentes Veräußerungsverfahren sicherstellen, um die Veräußerung rechtlich einwandfrei durchzuführen. Für das Grundstück gibt es mehrere potenzielle Investoren, die bereits während der Aufstellung des Bebauungsplans ein Kaufinteresse signalisiert haben.

In der Sitzung des Verwaltungsausschusses am 12.11.2013 wurde die Verwaltung der Stadt Burgdorf beauftragt, für die Vermarktung der Flächen für den Geschosswohnungsbau und die Fläche nördlich des Penny-Marktes andere klimaschützende Auflagen zu erarbeiten. In dieser Vorlage werden nur die Vorgaben für das dem Geschosswohnungsbau vorbehaltene Grundstück festgelegt.

Veräußerungsverfahren

Die Verwaltung schlägt hierzu ein Bieterverfahren vor, da es mehr als nur einen konkreten Interessenten für das Grundstück gibt. Dieses Verfahren ist sehr transparent und verhältnismäßig einfach umsetzbar. Es gewährleistet, dass die Stadt – ausgehend vom Bodenrichtwert – einen angemessenen, am Markt orientierten Preis für ihre Fläche erhält und dabei ihre zuvor festgelegten städtebaulichen Ziele umsetzen kann. Voraussetzungen für die Interessenten sollen neben dem gebotenen Verkaufspreis und einem selbstverständlichen Bonitätsnachweis auch noch der Nachweis von geeigneten Referenzprojekten sein. Das Bieterverfahren ist ein sehr transparentes und nachvollziehbares Verfahren, das alle Interessenten gleich behandelt. Es bietet ferner die Chance, einen maximalen Verkaufspreis zu erzielen.

Weitere städtebauliche und klimaschützende Vorgaben der Stadt, die über die Festsetzungen im Bebauungsplan hinausgehen, sollen durch politischen Beschluss festgelegt werden, damit die Investoren mit diesen Rahmenbedingungen ihre Angebote kalkulieren können. Diese Vorgaben werden bei der Veräußerung des Grundstücks dem Investor zur Auflage gemacht. Als Mindestgebot sollte der aktuelle Bodenrichtwert für bebaubare Mehrfamilienhausgrundstücke in Burgdorf-West zu Grunde gelegt werden; zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2013 beläuft sich dieser Wert auf 135,00 €/m².

Bei der vorbehaltlich der noch durchzuführenden Vermessung zu erwartenden Grundstücksgröße von unter 3.000 m² für die hier in Rede stehende Fläche sollte damit ein Kaufpreis von unter 500.000 € zu erwarten stehen. Gemäß § 3 (1) a) der Hauptsatzung der Stadt Burgdorf fällt damit die abschließende Entscheidung in dieser Grundstückssache voraussichtlich in die Zuständigkeit des Verwaltungsausschusses (allgemeiner Grundstücksverkauf zwischen 25.001 und 499.999 €). Zuvor wäre – wie bei Grundstücksangelegenheiten üblich – der Wirtschafts- und Finanzausschuss zu beteiligen.

Anforderungen Klimaschutz

Das mit der Klärung von klimaschützenden Auflagen beauftragte lindener baukontor hat der Verwaltung empfohlen, einen gängigen, anerkannten Energie-Standard festzulegen. Dabei kann auf den sog. Effizienzhausstandard KfW-Eff-55 zurückgegriffen werden, der gegenüber den Vorgaben der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) i.d.F. von 2009 beim Primärenergiebedarf einen um ca. 45% niedrigeren Wert vorsieht. Dieser Wert wird auch unter dem ab dem Jahr 2016 für Neubauten gültigen EnEV-Standard 2014 liegen. Somit wird hiermit ein deutlich niedrigerer Wert angelegt, als er für Neubauten derzeit vorgeschrieben ist. Weiterhin bringt dieser Standard den Vorteil mit sich, dass den Investoren nach der Berechnungsmethodik verschiedene Lösungsmöglichkeiten zur klimaschonenden Gebäudeerrichtung offen stehen.

Anforderungen Barrierearmut

Die Verwaltung schlägt weiterhin vor, dass bei dem geplanten Geschosswohnungsbau eine über die Vorgaben der NBauO hinausgehende Bauweise hinsichtlich der Barrierefreiheit realisiert werden soll.

Dies hat den Hintergrund, dass die Wohnungen auf der einen Seite für Senioren attraktiv sein sollen. Eine Befragung einer Interessentengruppe des Seniorenrats hatte ergeben, dass sich die große Mehrheit neben einem Fahrstuhl auch eine ebenerdige Dusche wünschte. Auf der anderen Seite wird eine barrierefreie Zugänglichkeit der Wohnungen ebenfalls für Familien mit kleinen Kindern vorteilhaft sein. Damit ergeben sich aus Sicht der Verwaltung gute Rahmenbedingungen für eine altersgemischte Bewohnerstruktur. Die barrierefreie Ausgestaltung der überwiegend genutzten Wohnräume stellt aus Sicht der Verwaltung eine nachhaltige Gebäudestruktur dar, die bereits heutzutage bei Neubauten berücksichtigt werden sollte. Weitergehende Forderungen der DIN 18040 sollen nicht zwingend vorgeschrieben werden, da die Anforderungen, z.B. im Hinblick auf die Ausgestaltung von Stellplatzanlagen, sehr aufwändig sind.

Darüber hinausgehenden Vorgaben steht die Verwaltung im Hinblick auf die Vermarktbarkeit des Grundstücks skeptisch gegenüber.