Sachverhalt
1 Anlass und Zielsetzung
Mit dem Gesetz zur Beschleunigung
des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“)
hat der Bundesgesetzgeber zum 30.10.2025 umfassende Änderungen im Baugesetzbuch
(BauGB) vorgenommen. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, Wohnbauvorhaben
schneller, unbürokratischer und mit deutlich reduziertem Verfahrens- und
Verwaltungsaufwand zu ermöglichen, um dem weiterhin hohen Wohnraumbedarf in den
Kommunen wirksam zu begegnen.
Die Stadt Burgdorf begrüßt diese Zielsetzung ausdrücklich. Auch in Burgdorf besteht ein anhaltend hoher Bedarf an zusätzlichem Wohnraum, der durch beschleunigte Verfahren und eine pragmatische Nutzung der neuen rechtlichen Spielräume gedeckt werden kann. Die Verwaltung sieht in den neuen Regelungen eine wesentliche Chance, Wohnungsbauprojekte zügiger zur Umsetzung zu bringen, ohne dabei die kommunale Planungshoheit oder die städtebauliche Ordnung aufzugeben.
Vor diesem Hintergrund soll der Stadtrat mit dem vorliegenden Grundsatzpapier die Rahmenbedingungen für die Anwendung des neuen Zustimmungsverfahrens nach § 36a BauGB festlegen.
2 Wesentliche Neuerungen des
BauGB durch den „Bauturbo“
2.1 Erweiterte
Zulassungsmöglichkeiten von Wohnbauvorhaben (§§ 31, 34 und 246e BauGB)
Der „Bauturbo“ erweitert die planungsrechtlichen Möglichkeiten zur Zulassung von Wohnbauvorhaben erheblich:
·
§ 31 BauGB (Befreiungen im Bebauungsplan)
Die Voraussetzungen für Befreiungen werden zugunsten des Wohnungsbaus flexibilisiert. Abweichungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans können leichter zugelassen werden, wenn sie der Schaffung von Wohnraum dienen und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
·
§ 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich)
Der Beurteilungsmaßstab des „Einfügens“ wird erweitert. Für Wohnbauvorhaben ergeben sich hierdurch größere Spielräume insbesondere beim Maß der baulichen Nutzung und bei der baulichen Ausgestaltung, sofern sich das Vorhaben städtebaulich vertretbar in die Umgebung einfügt.
·
§ 246e BauGB (Sonderregelungen zur
Wohnraumbeschleunigung)
Mit § 246e BauGB werden erstmals erweiterte Zulassungsmöglichkeiten für Wohnbauvorhaben auch im Außenbereich geschaffen. Unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen können Wohnbauvorhaben zugelassen werden, obwohl sie nach den allgemeinen Regelungen des § 35 BauGB nicht privilegiert wären. Der Gesetzgeber eröffnet damit bewusst zusätzliche Spielräume, um Wohnraumentwicklung auch außerhalb des klassischen Innenbereichs zu ermöglichen, sofern dem keine überwiegenden öffentlichen Belange entgegenstehen und die Gemeinde im Rahmen des § 36a BauGB zustimmt.
Gemeinsam ist diesen Regelungen, dass Wohnbauvorhaben insgesamt schneller genehmigt werden können, zugleich aber eine stärkere Rolle der Gemeinde im Zulassungsverfahren vorgesehen ist.
2.2 Zustimmung der Gemeinde (§
36a BauGB)
Zentrales neues Instrument des Bauturbos ist die Zustimmung nach § 36a BauGB. Die Zustimmung der Gemeinde ist ein wesentlicher Verfahrensschritt im Baugenehmigungsverfahren bei Anwendung der Neuregelungen des BauGB.
Kennzeichnend für das neue Verfahren sind insbesondere:
· Die Gemeinde verfügt über einen erweiterten Beurteilungs- und Versagungsspielraum, insbesondere im Hinblick auf ihre Vorstellungen zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung.
· Die Zustimmung der Gemeinde kann nicht durch eine höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden (anders als beim gemeindlichen Einvernehmen).
· Erfolgt innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen keine Entscheidung, gilt die Zustimmung gemäß § 36a BauGB als erteilt (Zustimmungsfiktion).
Mit der Einführung der Zustimmung der Gemeinde wird sichergestellt, dass die Planungshoheit der Kommunen nicht eingeschränkt wird. Um eine zügige Bearbeitung der Bauanträge zu ermöglichen, schreibt der Gesetzgeber eine Zustimmungsfrist von 3 Monaten vor. Nach Ablauf der Frist tritt eine Zustimmungsfiktion ein, sofern die Zustimmung vorher nicht explizit verweigert wurde. Für die Gemeinde ergibt sich hieraus die Notwendigkeit, Anträge strukturiert, rechtssicher und zügig zu bearbeiten, um die erweiterten Steuerungsmöglichkeiten effektiv wahrnehmen zu können und zugleich eine ungewollte Zustimmung durch Fristablauf zu vermeiden.
3 Erforderlichkeit einer
Zuständigkeitsregelung
Mit der Gesetzesnovellierung ist davon auszugehen, dass vermehrt Wohnbauvorhaben beantragt werden, für die die Zustimmung der Gemeinde erforderlich sein wird. Eine fehlende Zuständigkeitsregelung würde dazu führen, dass der Verwaltungsausschuss auch mit kleinen, nicht quartiersprägenden Vorhaben befasst wird und sich Entscheidungsprozesse unnötig verlängern.
Die Verwaltung hält es daher für zwingend erforderlich,
· den Verwaltungsausschuss von sog. „Bagatellfällen“ zu entlasten,
· kurze und verlässliche Entscheidungswege zu etablieren und
· dadurch insgesamt zu einer zügigeren Erteilung von Baugenehmigungen beizutragen.
Das vorliegende Grundsatzpapier sieht deshalb vor, dass der Bürgermeister im Rahmen der Geschäfte der laufenden Verwaltung über nicht quartiersprägende Vorhaben entscheidet, während quartiersprägende oder städtebaulich besonders relevante Vorhaben weiterhin dem Verwaltungsausschuss zur Entscheidung vorbehalten bleiben. Die Ermächtigungsgrundlage für die Schaffung v.g. „Regeln“ ergibt sich aus § 58 Abs. 1 Nr. 2 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG), wonach der Rat der Stadt Burgdorf Richtlinien beschließen kann, nach denen die Verwaltung geführt werden soll.
Die Abgrenzung, ab wann ein Vorhaben als quartiersprägend einzustufen ist, ergibt sich aus den in Anlage 1 (Grundsatzpapier) festgelegten Orientierungswerten und wird durch die Verwaltung bestimmt.
4 Inhalt und Bedeutung des
Grundsatzpapiers
Das vorliegende Grundsatzpapier konkretisiert die Anwendung des § 36a BauGB für die Stadt Burgdorf und schafft hierfür einen klaren, transparenten und rechtssicheren Handlungsrahmen. Es regelt insbesondere:
· die Zuständigkeiten und Entscheidungsabläufe innerhalb der kommunalen Organe,
· die Kriterien zur Beurteilung der Vereinbarkeit mit den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde,
· den gezielten und verhältnismäßigen Einsatz städtebaulicher Verträge bei Vorhaben mit besonderer städtebaulicher Relevanz sowie
· (bei Bedarf) die Einbindung von Nachbarn und der Öffentlichkeit.
Dabei stellt das Grundsatzpapier ausdrücklich klar, dass die neuen gesetzlichen Regelungen ermöglichend und nicht restriktiv angewendet werden sollen. Ziel ist es, Wohnbauvorhaben schnell, verlässlich und mit reduziertem Verwaltungsaufwand zur Umsetzung zu bringen und gleichzeitig eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.
5 Gesamtbewertung
Die Verwaltung bewertet die Einführung des „Bauturbos“ sowie das vorliegende Grundsatzpapier als wichtigen und richtigen Schritt zur Stärkung des Wohnungsbaus in der Stadt Burgdorf. Durch klare Zuständigkeiten, transparente Kriterien und zügige Entscheidungsprozesse werden die Voraussetzungen geschaffen, um dringend benötigten Wohnraum schneller zu realisieren.
Mit dem Beschluss des Grundsatzpapiers setzt der Rat ein klares und positives Signal für mehr Wohnungsbau, mehr Tempo und weniger Bürokratie – im Interesse einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung sowie der Menschen, die in der Stadt Burgdorf leben.
Anlage 1: Grundsatzpapier zum Umgang mit § 36a BauGB
(Pollehn)